재개발 입주권 증여세, 프리미엄 빠뜨리면 수년 뒤 추징됩니다
재개발 입주권(= 재개발 구역 조합원이 새 아파트를 우선 받을 수 있는 권리)을 가족에게 증여할 때 조합원 권리가액(= 조합이 책정한 기본 재산 가치)만 신고하고 프리미엄(= 시장에서 붙는 웃돈, 흔히 'P'라고 부름)을 빠뜨리면 수년 뒤 추가 증여세와 가산세가 부과됩니다. 조세심판원은 2026년 사건(사건번호 2026서0169)에서 납세자의 청구를 100% 기각하며, 세법상 프리미엄은 증여재산 가액에 반드시 포함해야 한다고 확인했습니다. 세무서가 당시 신고를 받아줬더라도 법정 기간 내에는 사후 경정이 가능하며, 가산세 감면도 인정되지 않습니다.
입주권 증여세를 계산할 때 프리미엄도 포함해야 하나요?
세법은 입주권 증여세를 계산할 때 "권리가액 + 프리미엄"을 합산한 시가로 신고하도록 규정하고 있습니다. 프리미엄을 빼도 된다는 선택권은 없습니다.
2026년 조세심판원 사건(2026서0169)이 이를 정확히 보여줍니다. 2020년 8월, 아버지가 자녀들에게 상가 1채와 아파트(59㎡, 84㎡) 2채를 받을 수 있는 재개발 입주권을 증여하고 증여세 신고를 마쳤습니다. 그런데 신고 당시 조합원 권리가액만 기준으로 삼고 프리미엄은 빠뜨렸습니다. 2023년 아버지가 사망하면서 상속세 조사가 시작됐고, 4년 전에 끝난 줄 알았던 증여세 신고가 재검토되어 추가 세금 청구서가 발부됐습니다.
세무당국은 프리미엄을 어떻게 계산하나요?
세무당국의 계산 순서는 다음과 같습니다.
- 시장에서 실제 거래된 같은 평형의 아파트 입주권 매매가액을 찾습니다.
- 그 입주권의 기본 권리가액을 뺍니다.
- 남은 금액이 곧 순수 프리미엄입니다.
이 사건에서 입주권에는 상가도 함께 포함돼 있었습니다. 세무당국은 상가 프리미엄은 확인이 어렵다는 이유로 납세자에게 유리하게 0원으로 처리하고, 아파트 59㎡·84㎡ 부분의 프리미엄만 유사 거래 사례와 비교해 산정했습니다. 조세심판원은 이 방식이 시장의 실제 프리미엄을 찾아내는 타당하고 합법적인 방법이라고 인정했습니다.
세무서가 신고를 한 번 받아줬으면 나중에 문제 삼을 수 없지 않나요?
"국가가 공식으로 괜찮다고 해놓고 나중에 뒤집으면 안 된다"는 법 원칙을 신의성실 원칙이라고 합니다. 납세자 측은 세무서가 2020년 신고서를 접수하고 분할납부(= 세금을 나눠서 내는 것)까지 승인한 것이 바로 그 공적 약속이라고 주장했습니다.
조세심판원은 이를 받아들이지 않았습니다. 신고서 접수와 분할납부 승인은 일상적인 행정 처리이며, 공적 약속이 아닙니다. 세법에 프리미엄을 포함하라고 명시돼 있는데도 납세자가 스스로 빠뜨린 이상 신의성실 원칙은 성립하지 않습니다. 법이 정한 기간 내에는 오류가 발견되면 언제든지 경정(= 세금을 다시 계산해 추가 부과하는 것)이 가능합니다.
당시 프리미엄을 알 수 없었다면 가산세를 면제받을 수 있나요?
가산세(= 세금을 늦게 내거나 적게 냈을 때 추가로 붙는 이자 성격의 금액)를 면제받으려면 납세자가 정말 알 수 없었다는 정당한 사유가 인정돼야 합니다. 납세자 측은 2020년 당시 동호수 배정도 되지 않았고 정부 실거래가 정보도 없었다는 점을 들었습니다.
조세심판원은 이 주장도 기각했습니다. 당시 해당 재개발 구역에는 유사한 입주권 거래가 16건이나 존재했습니다. 혼자서 가격을 파악하기 어려웠다면 전문 감정평가사에게 감정을 의뢰하는 합법적인 방법을 얼마든지 활용할 수 있었습니다. 심판원은 가산세는 벌금이 아니라 처음부터 정확하게 납부한 성실 납세자와의 형평성을 맞추기 위한 연체이자 성격이므로, 감면 이유가 없다고 결론 내렸습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
재개발 입주권을 가족에게 증여할 계획이라면, 증여 시점의 유사 입주권 실거래 사례를 확인하거나 전문 감정평가사를 통해 프리미엄을 포함한 시가를 산정한 뒤 신고하는 것이 안전합니다.