장특공제 폐지 추진, 상속 농지·임야·상가·공장 보유자가 지금 확인해야 할 것들

왜 상속 농지·임야 보유자가 특히 더 큰 타격을 받나요?

세 가지 이유가 겹칩니다.

첫째, 취득가액이 너무 낮습니다. 상속으로 받은 농지나 임야의 취득가액은 상속 당시 공시지가가 됩니다. 공시지가는 시세보다 훨씬 낮기 때문에 실제로 팔면 양도 차익(팔 때 받은 돈에서 산 돈을 뺀 이익)이 크게 잡힙니다.

둘째, 비사업용 토지(세법상 사업 목적으로 쓰지 않는 땅) 중과세율이 붙습니다. 직접 농사를 짓지 않거나 농지은행에 임대하지 않은 농지, 임야 대부분이 이 기준에 해당합니다. 비사업용 토지는 일반 세율에 10%p가 추가됩니다. 개인 양도소득세 최고세율이 45%인데 10%p가 더해지면 55%이고, 지방소득세까지 합산하면 실효세율(실제 내는 세금 비율)이 60%를 넘을 수 있습니다.

셋째, 농지 실경작 여부 전수조사가 진행 중입니다. 농림부와 지자체가 농지법상 경자유전(농사를 짓는 사람이 농지를 가져야 한다는) 원칙에 따라 실경작 여부를 전수 조사하고 있습니다. 직접 농사를 짓지 않으면 처분 명령을 받을 수 있고, 이행하지 않으면 이행강제금도 부과됩니다. 팔기 싫어도 팔아야 하는 상황이 만들어질 수 있습니다.

2026년 현행 농지 보유 기본 원칙

• 직접 경작 시: 면적 제한 없이 소유 가능
• 미경작 시: 3,000평(약 1만 ㎡)까지만 소유 가능
• 3,000평 초과 보유하려면: 농지은행에 임대 위탁 필요

상속 농지·임야, 지금 선택할 수 있는 전략은?

상가·공장을 두 건 이상 임대하고 있다면 왜 장특공제 폐지가 특히 문제인가요?

현행 장특공제는 거래할 때마다 적용됩니다. 열 채를 팔면 열 번 공제받습니다. 그런데 폐지 법안대로라면 평생 딱 한 번, 2억 한도 세액공제만 남습니다. 두 번째, 세 번째 매도부터는 공제도 감면도 없이 고스란히 과세됩니다.

두 건 이상 임대 사업자를 위한 절세 전략 세 가지:

1. 연도 분산 매도 — 같은 해에 두 채를 팔면 양도 차익이 합산돼 높은 세율 구간으로 올라갑니다. A 상가는 2026년 12월 31일 이전 잔금, B 상가는 2027년 1월 이후 잔금으로 받으면 각각 낮은 세율을 적용받습니다. 같은 해 1월과 12월로 나눠도 합산되니 반드시 다른 연도여야 합니다.

1. 가족법인 전환 — 자녀 등 가족을 주주로 하는 법인을 설립하고, 상가나 공장을 그 법인에 양도하는 방법입니다. 법인세율은 과세표준 2억 이하 9%, 2억~200억 구간 19%로, 개인 양도소득세 최고세율 45%보다 크게 낮습니다. 법인이 임대 수익을 쌓는 동안 주주인 자녀의 지분 가치가 자연스럽게 오르는 구조라, 별도 증여 없이 자녀에게 자산이 이전되는 효과도 있습니다. 2026년 12월 31일 이전에 법인에 양도하면 현행 장특공제 활용과 법인 구조 전환을 동시에 잡을 수 있습니다.

1. 부담부 증여 — 전세금이나 임대보증금이 있는 상가·공장이라면, 채무 부분은 유상양도로 처리되고 나머지만 증여세 과세 대상이 됩니다. 전세가율(전세금이 집값에서 차지하는 비율)이 높을수록 절세 효과가 커집니다.

수도권 공장 운영 중인 제조업 사업주라면 이 두 법조항을 먼저 확인하세요

공장을 직접 운영하는 사업주는 사업이 계속되는 한 공장을 팔 수 없습니다. 폐업이나 이전 시점에 수십억 원의 세금이 터질 수 있습니다.

조세특례제한법 제85조의2 — 수도권 공장 지방 이전 양도소득세 100% 감면

수도권 과밀억제권역 안에 있는 공장을 지방으로 이전할 때, 기존 공장 부지와 건물을 팔면 양도소득세가 100% 감면됩니다. 세금이 0원이 되는 구조입니다. 장특공제 폐지 여부와 완전히 무관하게 유지되는 별도 조항입니다.

감면 적용 요건:

• 수도권 과밀억제권역 안에서 2년 이상 실제로 가동한 공장일 것
• 지방 이전 후 4년 이상 같은 업종으로 계속 운영할 것
• 이전 전후 동일 업종일 것

이 조건을 충족하면 수십억 원의 양도소득세가 한 푼도 나오지 않습니다. 지방 이전을 조금이라도 검토 중이라면 반드시 확인해야 할 조항입니다.

조세특례제한법 제32조 — 법인 전환 이월과세(세금을 나중으로 미루는 것)

개인 사업자가 법인으로 전환하면서 공장을 법인에 현물출자(현금 대신 자산으로 출자)하면, 지금 당장 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 나중에 법인이 그 공장을 팔 때 법인세(세율 9~19%)로 납부하는 구조입니다. 단, 법인 전환 후 5년 이내에 해당 자산을 처분하면 이월과세가 취소되고 소급 과세(처음부터 다시 세금을 부과)됩니다.

법인 전환을 검토 중이라면 2026년 12월 31일 이전에 법인에 양도해 현행 장특공제와 이월과세 특례를 동시에 활용하는 방법이 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나요

세 그룹 모두 2026년 12월 31일이 현행 장특공제를 활용할 수 있는 사실상 마지막 기한입니다. 상속 농지·임야 보유자는 지금 바로 지역 공인중개사에 매물을 내놓고 농지은행 매도 위탁을 동시에 신청하세요. 상가·공장 임대 사업자는 연도 분산 매도 또는 가족법인 전환을 세무사와 함께 설계하고, 수도권 공장 운영자는 조세특례제한법 제85조의2(지방 이전 100% 감면)와 제32조(법인 전환 이월과세) 해당 여부를 세무사에게 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.