장기보유특별공제 폐지 추진, 상가와 토지 보유자도 영향 받나요
2026년 4월 27일 발의된 소득세법 개정안은 장기보유특별공제(오래 보유할수록 양도세를 깎아 주는 혜택, 이하 장특공)의 폐지 범위를 주택을 넘어 상가·토지·건물·조합원입주권(재개발·재건축 참여 권리)까지 확대하는 내용을 담고 있습니다. 핵심은 실제로 거주하지 않은 자산에 대한 보유기간 공제를 0원으로 만드는 것이며, 해외 거주자(비거주자)도 명시적으로 배제합니다. 아직 국회를 통과하지 않았지만 2027년 1월 1일 시행을 목표로 하고 있어, 해당 자산 보유자는 지금부터 일정과 세금 변화를 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.
장기보유특별공제가 지금 어떤 구조인가요?
장특공은 3년 이상 보유한 부동산을 팔 때 매매 차익(판 금액에서 산 금액을 뺀 이익)의 일부를 양도세(부동산을 팔 때 내는 세금) 계산에서 빼 주는 제도입니다. 현행 소득세법 기준으로 두 가지 방식이 있습니다.
| 구분 | 적용 대상 | 현행 공제율 |
|---|---|---|
| 일반 공제 | 상가·토지·다주택자 주택 등 | 보유 3년 이상 6%, 15년 이상 최대 30% |
| 고가 1주택 공제 | 매매가 12억 원 초과 1세대 1주택 | 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%) = 최대 80% |
12억 원은 현행 소득세법상 1세대 1주택 양도세 비과세 기준으로, 이를 넘는 금액의 차익에만 세금이 붙습니다.
발의된 개정안은 무엇이 달라지나요?
2026년 4월 27일 발의된 소득세법 개정안(무소속 의원 포함 14인 공동 발의)의 핵심 변화는 세 가지입니다.
1. 보유기간 공제 전면 폐지
실거주 여부와 관계없이 보유 기간만으로 받던 공제가 모두 사라집니다. 15년을 보유해도, 살지 않았다면 공제율은 0%입니다.
2. 거주기간 공제로 전환(1세대 1주택에만 해당)
1세대 1주택 요건을 갖춘 주택에 한해 실제 거주 기간 3년 이상부터 연 8%씩 공제합니다. 10년 이상 거주하면 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 거주 이력이 전혀 없으면 공제 자체가 0원이 됩니다.
3. 비거주자 명시적 배제
국내에 주소가 없거나 연 183일 이상 국내에 거주하지 않는 비거주자(소득세법 제1조의2 기준)는 장특공을 받지 못하도록 법에 명시합니다. 현재는 요건을 갖추면 비거주자도 장특공을 받을 수 있었습니다.
상가·토지·조합원입주권도 해당되나요?
이번 개정안에서 가장 논란이 되는 지점입니다. 상가·토지·공장은 법적으로 거주 자체가 불가능한 비주거용 부동산인데도, 보유기간 공제(현행 최대 30%) 폐지 대상에 포함됩니다.
재개발·재건축 조합원입주권도 영향을 받습니다. 입주권은 관리처분인가(누가 어떤 집을 받을지 확정하는 행정 절차) 이전 원래 부동산 보유기간에 대한 장특공이 인정됐는데, 이 부분도 없어질 수 있습니다. 공사 기간 5~6년을 포함해 장기 보유했더라도, 거주 이력이 없으면 공제가 0이 되는 구조입니다.
해외 거주자는 어떤 영향을 받나요?
현재도 해외 거주자(비거주자)는 국내 주택이 한 채뿐이더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 여기에 더해 이번 개정안은 장특공 혜택마저 법에서 명시적으로 배제합니다.
국내 부동산을 처분할 계획이 있다면, 양도일 기준으로 최소 6개월 전부터 국내 거주자 신분(183일 이상 국내 거주)을 확보해야 비과세나 장특공 요건을 논의할 수 있는 출발선에 설 수 있습니다.
통과 가능성과 시행 일정은 어떻게 되나요?
이 개정안은 2026년 4월 27일 발의된 상태이며, 아직 국회 심의를 통과하지 않았습니다. 발의안의 부칙은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용을 목표로 하고 있습니다. 단, 경과 조치로 2027년 이전에 거주한 기간도 장특공 거주기간에 합산해 인정받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
매년 7월 발표되는 정부 세법 개정안에 어떤 형태로든 반영될 가능성이 있어, 6월 지방선거 이후 논의 방향을 확인할 필요가 있습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
2027년 이전 양도를 검토 중인 상가·토지·조합원입주권 보유자라면, 현행 공제율로 예상 세액을 먼저 계산한 뒤 2026년 7월 정부 세법 개정안 발표를 보고 처분 시기를 결정하는 것이 유리합니다. 해외 거주자는 국내 부동산 처분 전에 183일 기준 거주자 요건을 반드시 확인하세요.