장기보유특별공제 보유·거주 공제율 차이와 조정 검토 방향 정리
정부는 장기보유특별공제 제도 자체는 유지하되, 보유 기간과 거주 기간에 각각 최대 40%씩 동일하게 주어지는 공제율 구조를 재검토할 수 있다고 밝혔습니다. 현행 기준에서 1주택자가 10년 이상 보유하고 실거주까지 충족하면 최대 80% 공제율이 적용됩니다. 다만 실거주 없이 보유만 하는 비거주 1주택자에 대한 보유분 공제율 축소 가능성이 언급되면서, 향후 세법 개정 방향에 따라 1주택자 간 세 부담 격차가 커질 수 있습니다.
1. 현행 장기보유특별공제 구조
1주택자가 양도소득세를 절감할 수 있는 핵심 제도입니다.
| 공제 구분 | 공제율 | 충족 조건 |
|---|---|---|
| 보유 기간 공제 | 최대 40% | 10년 이상 보유 |
| 거주 기간 공제 | 최대 40% | 실거주 요건 충족 |
| 합산 최대 | 80% | 보유 + 거주 모두 충족 |
현재는 보유와 거주에 각각 동일한 비율(최대 40%)을 부여하는 구조로, 실거주 여부와 관계없이 장기 보유만 해도 상당한 공제율을 적용받을 수 있습니다.
2. 거주 여부에 따른 1주택자 공제 비교
| 구분 | 현행 공제율 | 검토 방향 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 (보유+거주 충족) | 최대 80% | 현행 유지 가능성 높음 |
| 비거주 1주택자 (보유만, 거주 미충족) | 최대 40% (보유분만) | 공제율 추가 축소 가능성 |
비거주 1주택자에 대해서는 이미 거주 기간 공제분(최대 40%)이 적용되지 않습니다. 여기서 보유 기간 공제율(최대 40%)마저 줄이는 방향이 거론되고 있습니다. 청와대 정책실장은 보유와 거주 공제율을 최대 40%씩 동일하게 주는 것이 적절한지 고민이 필요하다고 밝혔습니다.
3. 정책 배경과 다주택자 중과 유예 일정
장기보유특별공제 자체를 폐지하는 법안이 의원 발의된 상황에서, 정부는 제도 폐지는 없다는 입장을 공식 확인했습니다. 다만 비거주 1주택자를 투기 목적으로 보는 시각을 반영해 보유분 공제율 조정 가능성은 열어 두었습니다.
다주택자와 관련해서는 별도로 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 이후 종료됩니다. 이후 다주택자가 주택을 양도하면 중과세율이 그대로 적용됩니다. 올 1월 해당 방침 발표 이후 강남 3구·용산구 프리미엄 아파트 매물이 크게 늘며 이례적으로 가격이 하락 전환한 사례가 나타났습니다.
4. 정리
장기보유특별공제는 제도 자체는 폐지되지 않지만, 보유분과 거주분에 동일한 40% 공제율을 부여하는 방식은 조정될 수 있습니다. 실거주 중인 1주택자는 현행 혜택이 유지될 가능성이 높고, 비거주 1주택자는 향후 세법 개정 시 보유 기간 공제율이 낮아질 수 있어 구체적인 개정 내용을 확인할 필요가 있습니다.