위반건축물 전세 계약하면 보증보험도 대출도 모두 안 됩니다

건축물 대장과 등기부등본, 각각 뭘 보여주나요?

집을 거래할 때 확인하는 서류는 크게 두 가지입니다.

• 건축물 대장: 집의 구조·면적·용도 등 현황 정보. 위반 여부도 여기 표시됨
• 등기부등본: 소유권·근저당권(집을 담보로 잡힌 권리) 등 권리관계 기록

두 서류 내용이 서로 다를 때는 현황은 건축물 대장이 우선이고, 권리관계는 등기부등본이 우선합니다.

위반건축물이면 왜 보증보험에 가입이 안 되나요?

전세보증보험(집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 내주는 보험)에 가입하려면 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
2. 건축물 대장에 주거용으로 표시되어 있을 것

근린생활시설(식당·가게 등 비주거 용도)·어린이집·지역아동센터는 주거용이 아니어서 처음부터 보증 대상 주택이 아닙니다.

전세자금 대출도 같은 이유로 원칙적으로 승인이 나지 않습니다.

전입신고 문제도 함께 생깁니다. 건축물 대장 기재 주소와 다른 곳으로 전입신고를 하면, 대항력(집이 경매에 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 권리)이 확보되지 않을 수 있습니다.

그런데 위반건축물인데 대출 받았다는 사람은 왜 있는 걸까요?

위반건축물이 있는 건물이라도 불법에 해당하는 부분만 빼면 나머지는 대출이 가능한 구조이기 때문입니다.

예를 들어 4층짜리 다가구 주택에서 4층만 위반 층이라면 1~3층 세입자는 전세자금 대출을 받을 수 있습니다.

같은 건물에 살아도 내 방이 위반 층·호실인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

계약 전에 반드시 확인할 것

건축물 대장은 정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 확인할 핵심은 두 가지입니다.

• 위반건축물 여부: 대장 표제부에 "위반건축물" 표시가 있는지
• 건물 용도: 주거용(단독주택·공동주택 등)으로 기재되어 있는지

전세자금 대출을 계획 중이라면 건물 전체 확인에서 끝내지 말고, 내가 들어갈 층·호실이 위반 대상인지도 별도로 확인하는 것이 좋습니다.