원룸 전세사기 당하는 구조와 계약 전 서류 3가지 확인법

사기꾼이 어떻게 돈을 버는 건가요?

다가구 주택(원룸 건물 전체를 한 명이 소유하는 형태)을 8억에 매입합니다. 담보대출로 3억을 끌어오고 자기 돈 5억을 씁니다.

공실로 건물을 받은 뒤, 각 호실마다 전세 4천만 원씩 새 세입자를 채웁니다. 20세대를 채우면 8억이 세입자 보증금으로 사기꾼 손에 들어옵니다.

그 8억으로 또 다른 원룸 건물을 삽니다. 기존 세입자들의 보증금 반환 기한이 오기 전에 최대한 빨리 반복하는 구조입니다. 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 겁니다.

그런데 왜 의심하지 못했을까요?

계약할 때 집주인이 "이 건물 다른 세입자들은 전부 보증금 500만 원에 월세 40만 원으로 살아요"라고 말합니다. 근저당 3억이 있더라도 내 보증금 4천만 원은 충분히 보호될 것 같아 보입니다.

하지만 실제로는 다른 임차인들 전원이 전세 4천만 원으로 확정일자를 받은 채 살고 있었습니다. 3억 근저당 뒤로 수억의 보증금이 이미 줄 서 있는 상황입니다.

담보대출을 갚지 않으면 경매가 납니다. 낙찰 대금에서 경매 비용·세금·1순위 근저당(은행 3억)이 빠지면 세입자 보증금에 돌아오는 돈이 거의 없습니다.

계약 전 반드시 받아야 할 서류 3가지

집주인 말은 서류로 검증해야 합니다. 아래 3가지를 모두 요청해야 합니다.

세 번째가 가장 확실합니다. 각 호실에 얼마짜리 보증금이 확정일자를 받았는지 전부 기록돼 있습니다.

집주인이 귀찮다며 거부하는 경우가 많습니다. 그래도 반드시 받아야 합니다. 거부한다면 계약 자체를 다시 고려해야 합니다. 공인중개사도 현재 이 서류들을 발급받을 권한이 없으니 집주인에게 직접 요구해야 합니다.

경매가 이미 진행됐다면 어떻게 해야 하나요?

전입 신고를 하고 이사를 마치면 대항력(새 주인에게도 계약을 주장할 수 있는 권리)이 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권(날짜 순서대로 보증금을 배당받을 권리)이 추가됩니다.

한 가지 중요한 점이 있습니다. 잔금일에 전입신고·이사·확정일자 세 가지를 모두 마쳤더라도 우선변제권 효력은 다음 날 0시부터 발생합니다.

그리고 경매가 진행되면 배당요구 종기일 전까지 배당 요구를 직접 신청해야 합니다. 자동으로 포함되는 게 아닙니다. 이를 놓치면 보증금 배당에서 빠집니다.

소액 임차인(지역별로 정한 기준 금액 이하 보증금)에 해당하면 최우선변제 금액을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 단 경매 개시결정 등기 전에 전입신고와 이사를 마친 상태여야 한다는 조건이 있습니다.