신탁 등기 집 전세 사기, 보증금 되찾는 법적 대응 4단계

신탁 등기가 된 집, 왜 보증금이 위험한가요?

대출을 받을 때 일반적으로 은행은 집에 근저당권(집을 담보로 은행이 갖는 권리)을 설정하고, 집 소유권은 매수인 본인에게 남습니다.

신탁 등기는 다릅니다. 대출과 함께 집의 소유권 자체가 신탁사(금융사 또는 신탁회사)로 이전됩니다. 매수인은 대출을 다 갚아야 비로소 소유권을 돌려받는 조건부 형태입니다.

이 구조 때문에 신탁 등기가 된 집에서 임대차 계약을 하려면 신탁사의 동의를 받아야 합니다. 신탁사 동의 없이 집주인처럼 보이는 사람과 전세 계약을 맺으면, 전입신고와 확정일자를 제대로 갖췄더라도 보증금은 법적으로 담보되지 않습니다. 많은 사람이 이 점을 모르고, 사기꾼들은 바로 이 틈을 파고들어 수억 원의 보증금을 가로챕니다.

계약 전 신탁원부, 어떻게 확인하나요?

등기부등본에서 '신탁'이라는 표시가 있다면, 신탁원부를 별도로 떼야 합니다. 신탁원부는 가까운 등기소에서 열람·발급 신청이 가능합니다.

신탁원부에 "임대차는 수탁자(신탁사)의 동의를 받아야 한다"는 내용이 적혀 있으면, 신탁사 동의 없이 체결한 전세 계약은 효력이 없습니다. 계약서에 집주인이 도장을 찍었어도 마찬가지입니다.

이미 피해를 당했다면, 복구 4단계

2단계에서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 공인중개사는 공인중개사법에 따라 부동산 소유권자가 누구인지, 임대차 권한이 있는지 임차인에게 반드시 설명해야 합니다. 신탁 부동산이라는 사실을 제대로 설명하지 않은 중개인에 대해 법원이 손해액의 80%에 해당하는 배상 책임을 인정한 실제 판결 사례가 있습니다.

중개인을 상대로 청구할 때는 중개인 본인만이 아니라 중개인이 가입한 공제회나 보증보험사도 반드시 함께 피고로 지정해야 합니다. 공제 한도는 정해져 있어, 동일한 중개인에 대해 같은 해 이미 한도가 소진된 경우에는 그 보험사에서 받을 수 없습니다. 사기를 인지하는 즉시 법적 조치에 들어가야 하는 이유입니다.

3단계와 4단계는 지금 당장 임대인에게 재산이 없더라도 포기하지 않아도 됩니다. 나중에 임대인에게 소득이나 재산이 생기면 다시 재산을 조사하고 강제집행을 진행할 수 있기 때문입니다.

계약 중이거나 피해를 알게 됐다면 계약 만료를 기다리지 말고, 인지한 시점부터 단계를 밟는 것이 보증금을 되찾을 가능성을 높이는 가장 중요한 판단입니다.