신탁 등기로 집주인 바뀐 전세, 임차권등기명령 상대방 따로 있습니다

먼저 '승계 인정'인지 '승계 거부'인지 결정해야 합니다

신탁사가 소유권을 가지게 됐을 때, 세입자는 신탁사의 임대인 지위 승계를 인정할지 거부할지 선택할 수 있습니다.

• 승계 인정 → 신탁사가 새 집주인으로서 임대인 역할을 이어받은 것으로 봄
• 승계 거부 → 계약 상대는 여전히 원래 임대인(법인 또는 개인)으로 유지

승계를 인정하면 신탁사를 상대로 보증금 반환을 요구하고, 거부하면 원래 임대인을 상대로 소송 절차를 밟습니다.

어디에 어떤 서류를 내야 하나요?

임차권등기명령은 주택임대차보호법에 따른 제도로, 현재 등기상 소유자를 상대로 신청해야 등기가 됩니다. 지급명령은 실제로 계약하고 보증금을 받은 원래 임대인을 상대로 해야 청구 효력이 있습니다.

두 가지를 같은 상대에게 몰아서 내거나 뒤바꿔서 내면 절차가 꼬입니다. 임차권등기명령(현재 소유자) / 지급명령(원래 임대인) — 반드시 따로 진행합니다.

'아무 재산 없는 사람'이 승계인이면 거부해야 합니다

일부 사기 사례에서 자산이 없는 명의자를 신탁 승계인 자리에 앉혀놓는 수법이 확인됩니다.

승계를 인정해버리면 그 명의자를 상대로 법적 절차를 밟게 됩니다. 돌려받을 재산이 없는 사람이 상대면 판결이 나도 보증금 회수가 어렵습니다.

이런 상황이 의심되면 승계를 거부하고, 원래 계약했던 임대인(법인 등)을 상대로 임차권등기명령과 지급명령 또는 민사소송을 진행하는 것이 맞습니다.

신탁사 이름과 신탁 개시일은 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 상황이 복잡하다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 먼저 무료 상담을 받아 어느 쪽을 상대로 서류를 낼지 방향을 잡는 것이 좋습니다.