신탁등기된 집에 전세·월세 계약하면 안 되는 이유와 위험 구조

신탁등기가 설정된 집이 전세 시장에서 자주 보이는 이유가 무엇인가요?

신탁등기란 건물주(위탁자)가 부동산의 담보·관리·처분 권한을 신탁 회사(수탁자)에 넘기는 것을 말합니다. 임대차 계약에서 마주치는 신탁등기의 대부분은 담보 신탁입니다.

한마디로 건물주가 대출을 최대한 받기 위해 설정하는 구조입니다. 신탁등기가 있다는 것은 그 집에 대출이 최대로 활용된 상태라는 신호이기도 합니다.

신탁 회사와 계약하거나 동의를 받으면 안전한가요?

"신탁 회사와 계약하면 문제없다", "동의만 있으면 된다"는 것은 흔한 오해입니다. 계약 전 반드시 신탁 원부를 확인해야 합니다.

신탁 원부란 해당 부동산의 처분·관리·임대 권한은 물론, 등기부등본에도 나오지 않는 선순위 채권 금액까지 담긴 핵심 서류입니다. 현재는 인터넷으로 열람·발급이 가능합니다.

문제는 내용을 파악하기가 매우 어렵다는 점입니다.

• 분량이 최소 수십 장, 많으면 수백 장에 달하기도 합니다
• 빽빽한 법적 용어로 구성되어 일반인이 이해하기 어렵습니다
• 공인중개사도 내용 파악에 어려움을 겪는 경우가 많습니다

또한 신탁 회사가 등기상 소유자라 해도 임대 권한이 없는 경우가 있습니다. 신탁 원부를 보지 않으면 이 사실을 알 수 없습니다.

계약 이후에 실제로 어떤 문제가 생기나요?

계약이 무사히 마무리되어도 생활하는 동안 일반 임대차와 다른 불편이 생깁니다.

집 수리가 필요할 때

일반 임대차라면 집주인에게 바로 연락해 해결하지만, 신탁등기 집은 신탁 회사 담당자를 거쳐야 합니다. 담당자가 회사에 보고하고 법적 부담 여부를 검토하는 시간 동안 수리 조치가 지연됩니다.

중간에 이사를 나가야 할 때

다음 세입자를 구해야 하는데, 신탁등기된 집에 계약하겠다는 사람을 찾기가 쉽지 않습니다. 신탁 회사가 새 계약 절차에 개입하면서 번거로운 절차가 더해집니다.

계약을 고려한다면 신탁 원부에서 임대 권한 여부와 선순위 채권 금액을 먼저 확인해야 합니다. 하지만 전문가도 파악이 어려운 서류인 만큼, 처음부터 신탁등기가 없는 집을 선택하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.