시행사가 맺은 관리계약 미납비용, 관리단이 책임져야 할까요

어떤 사건이었나요?

서울 서초구의 한 집합건물에서 시행사는 아직 관리단이 구성되기 전에 관리단 대표 명의를 자처하며 위탁관리 회사와 건물관리 위탁 계약을 체결했습니다.

이 관리업체는 2019년 1월 1일부터 2023년 4월 30일까지 약 4년 4개월간 건물을 관리했습니다. 직접 관리비를 징수했지만 관리비가 제대로 모이지 않아, 도급비(= 관리 용역 대가) 중 약 1억 7천만 원을 받지 못했습니다.

결국 2023년 5월 관리업무를 종료하고 건물을 떠났습니다. 이후 구분소유자(= 건물 각 호실의 실제 소유자)들이 모여 관리단을 새로 구성하고 새 업체와 계약을 맺었는데, 기존 관리업체가 새 관리단을 상대로 1억 7천만 원 청구 소송을 제기했습니다.

법원은 어떤 근거로 관리단 손을 들어줬나요?

서울중앙지방법원은 대법원 판례를 바탕으로 두 가지를 명확히 했습니다.

• 계약 자동 승계 불가: 분양자(시행사)가 건물을 관리하며 형성한 법률관계는 새로 구성된 관리단에 당연히 승계되지 않습니다.
• 실질 계약자 판단: 계약서에 '관리단' 이름이 적혀 있어도, 시행사는 관리단의 정식 대표자가 아닙니다. 따라서 실질 계약 당사자는 관리단이 아닌 시행사라고 봤습니다.

이 두 가지 근거에 따라 법원은 "관리단은 미지급 도급비를 지급할 의무가 없다"며 원고의 청구를 전부 기각했습니다. 관리단 전부 승소입니다.

관리단이 몰라서 손해 보는 상황이란?

비슷한 분쟁에서 많은 관리단이 협의를 선택합니다.

관리업체가 "미납 용역비를 받지 못하면 회계장부를 넘겨주지 않겠다"고 압박하는 경우가 있기 때문입니다. 이에 못 이겨 수천만 원을 일부 변제하고 장부를 받아 오는 합의를 하는 관리단이 적지 않습니다.

하지만 이 판례에 따르면, 시행사와 위탁계약을 맺은 관리업체는 법적으로 관리단에게 청구 자체를 할 수 없습니다.

관리단이 이런 청구를 받았다면 먼저 두 가지를 확인해야 합니다.

1. 위탁계약의 실질적 계약 당사자가 시행사인지 여부
2. 해당 계약이 관리단에 정식으로 승계된 사실이 있는지 여부

두 가지 모두 없다면 관리단은 지급 의무가 없습니다. 압박에 먼저 응하기 전에 법적 근거를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.