서울 장기전세주택 신규공급 재공급 유형별 보증금과 선정 기준 비교 정리
서울주택도시공사가 2025년 12월 진행하는 장기전세주택 입주자 모집은 신규공급과 재공급이 함께 진행되며, 재공급은 다시 공사 건설형, 서울시 매입형, 서울리츠 3호로 세분됩니다. 4개 유형은 모집 지역, 입주 시점, 보증금 구간, 입주자 선정 기준이 모두 다르고 1순위 접수는 2026년 1월 8일부터 9일까지입니다. 본 글은 유형별 차이를 표로 비교하여 단지 선택 판단 기준을 정리합니다.
1. 4개 모집 유형 한눈 비교
| 구분 | 신규공급 | 공사 건설형 재공급 | 서울시 매입형 재공급 | 서울리츠 3호 |
|---|---|---|---|---|
| 공급 성격 | 신축 단지 최초 입주 | 예비입주자(공가 발생 시 순번 안내) | 예비입주자(공가 발생 시 순번 안내) | 입주자 + 예비자 동시 모집 |
| 지역 범위 | 강남·강북·송파·은평 4개구 | 서울 13개구 | 서울 전역 매입주택 | 해당 사업 단지 |
| 모집 규모 | 일반 165 + 우선 15 = 180세대 | 예비 356명(주거약자 43, 일반 313) | 예비 299명 | 입주 57 + 예비 123 = 180명 |
| 최고 보증금 | 약 9억 9,800만 원(강남 대치동 전용 59㎡) | 약 7억 5,000만 원(우면동 전용 114㎡) | 약 9억 9,000만 원(서초구 단지) | 약 6억 7,000만 원 |
| 입주 시점 | 2026년 8월 예정 | 공가 발생 시 순번 | 공가 발생 시 순번 | 즉시·대기 혼합 |
| 거주 기간 | 자격 유지 시 최장 20년 | 자격 유지 시 최장 20년 | 자격 유지 시 최장 20년 | 최초 입주 20년 경과 시 갱신 거절 가능성 |
장기전세주택은 주변 시세의 약 80% 이하 전세보증금 수준으로 공급되며 월세 없이 보증금만 예치하여 거주하는 구조입니다. 재공급은 당첨이 곧 입주를 의미하지 않으며, 예비입주자 지위는 당첨자 발표일로부터 12개월 동안만 유지되어 그 기간 안에 공가가 발생하지 않으면 대기 번호가 자동으로 소멸합니다.
2. 보증금 구간 비교
| 구분 | 최저 보증금 사례 | 최고 보증금 사례 |
|---|---|---|
| 신규공급 | 은평구 전용 약 49㎡ 약 3억 원 | 강남구 대치동 전용 59㎡ 약 9억 9,800만 원 |
| 공사 건설형 재공급 | 단지·면적별 편차 큼 | 우면동 전용 114㎡ 약 7억 5,000만 원 |
| 서울시 매입형 재공급 | 단지·면적별 편차 큼 | 서초구 단지 약 9억 9,000만 원 |
| 서울리츠 3호 | 단지별 편차 | 약 6억 7,000만 원 |
| 전체 최저 | 강동구 전용 29㎡ 단지 약 2억 원 초반 | — |
같은 장기전세주택이라도 입지와 전용 면적에 따라 진입 보증금이 2억 원 초반부터 9억 원대 후반까지 분포합니다. 월세 부담이 없는 대신 자금이 보증금에 묶이는 구조이므로 자금 동결 기간과 기회비용까지 함께 계산할 필요가 있습니다.
3. 입주자 선정 기준 비교
| 적용 대상 | 1순위 핵심 기준 | 추가 기준 |
|---|---|---|
| 공사 건설형 + 서울리츠 3호 | 청약통장 납입횟수 24회 이상 | 전용 85㎡ 초과는 청약통장 예치금 추가 확인 |
| 서울시 매입형 전용 50㎡ 미만 | 해당 자치구 거주자(연접지역은 후순위) | 면적 50㎡ 미만 한정 |
| 서울시 매입형 전용 50㎡ 이상 | 청약통장 납입횟수 | 면적에 따라 매입형 내에서도 기준 분리 |
| 동순위 경합(일반 주택) | 합산 가점 고득점자 | 서울 거주기간, 무주택 기간, 신청자 나이, 부양가족수, 청약통장 납입횟수 5개 항목 합산 |
최근 3년 이내 장기전세 계약 이력이 있는 경우 가점에서 큰 폭의 감점이 적용되며, 5년 이내 이력도 감점 대상입니다. 주거약자형 주택은 일반 주택과 가점 기준이 다르므로 신청 단지의 모집 유형을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
4. 공통 신청 자격과 일정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거주 요건 | 서울 거주 무주택세대구성원(세대원 전원 무주택) |
| 총자산 기준 | 6억 4,000만 원 이하 |
| 자산 완화 | 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있는 가구는 자녀수에 따라 7억 또는 7억 6,800만 원까지 완화 |
| 차량 기준 | 차량 가액 4,563만 원 이하(출생 자녀 시 완화 적용) |
| 주거약자형 | 만 65세 이상, 장애인, 국가유공자·보훈 대상자, 5·18 민주화 운동 부상자, 고엽제 후유증 환자 등(단지별 해당 여부 별도 확인) |
| 1순위 접수 | 2026년 1월 8일(목) 10:00 ~ 1월 9일(금) 17:00 |
| 2순위 접수 | 2026년 1월 12일(월) |
| 3·4순위 접수 | 2026년 1월 19일(월) 하루 |
| 후순위 진행 여부 | 선순위 200% 초과(신규공급은 300% 초과) 시 후순위 접수 미진행, 2순위 결과는 1월 12일 09:00, 3·4순위 결과는 1월 19일 09:00 공지 |
| 신청 방법 | 인터넷·모바일 신청 원칙(공동인증서 또는 민간인증서 필요) |
| 방문 접수 | 만 65세 이상 고령자 또는 중증 장애인만 허용, 10:00~17:00(12:00~13:00 중단) |
| 당첨자 발표 | 2026년 7월 10일 |
1세대 1주택 신청이 원칙이며 같은 세대 내에서 여러 단지를 분산 신청하거나 가족 명의로 각각 신청하는 경우 전부 중복 신청으로 처리되어 모두 탈락됩니다.
5. 결론
신규공급은 2026년 8월 빠른 입주가 가능한 대신 보증금이 가장 높고, 공사 건설형 재공급은 13개구로 지역 분포가 넓지만 대기 부담이 있으며, 서울시 매입형 재공급은 자치구 거주 여부와 면적 50㎡ 경계가 핵심 변수이고, 서울리츠 3호는 최초 입주 20년 경과 시 갱신 거절 가능성이 별도 변수로 작용합니다. 입지·면적·보증금만 비교하기보다 본인의 청약통장 납입횟수, 신청 단지 자치구 거주 여부, 자금 동결 가능 기간을 함께 두고 단지를 선택하는 절차가 합리적입니다. 시점에 따라 모집 인원과 세부 기준이 달라질 수 있어 신청 직전 최신 모집 공고문 확인이 필요합니다.