상속받은 집 때문에 다주택자 됐을 때 양도세 중과세 피하는 방법
2026년 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과세가 4년 만에 부활했습니다. 조정대상지역 기준 2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 가산되며 장기보유 특별공제 우대 공제율도 박탈됩니다. 지방소득세까지 포함하면 최고 세율이 82.5%에 달합니다. 다만 상속을 원인으로 비자발적으로 다주택자가 된 경우에는 '5년'과 '공시가격 3억 원'이라는 핵심 기준에 따라 중과세를 피할 수 있는 예외 조항이 적용됩니다.
1. 2026년 다주택자 양도세 중과세 현황
2026년 5월 9일 시행 기준, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 다음과 같은 세율이 적용됩니다.
| 구분 | 중과 가산세율 | 장기보유 특별공제 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택자 | 기본 세율 +20%p | 우대 공제율 미적용 |
| 조정대상지역 3주택자 | 기본 세율 +30%p | 우대 공제율 미적용 |
| 최고 세율 (지방소득세 포함) | 82.5% | — |
10년 이상 보유해 양도 차익이 10억 원인 경우에도 세금이 6억~7억 원에 이를 수 있습니다. 서울 강남·서초·송파·용산 등 조정대상지역 고가 주택이 특히 영향권에 놓입니다.
2. 상속 주택 중과세 예외 핵심 — 숫자 '5년'
상속으로 인해 비자발적으로 다주택자가 된 경우, 법적 예외 조항이 두 가지 방향으로 적용됩니다.
① 상속 주택을 팔 때
- 상속받은 날로부터 5년 이내에 해당 주택을 매도하면 다주택자라도 중과세 없이 일반 세율로 과세됩니다.
- 장기보유 특별공제 일반 공제율도 그대로 적용됩니다.
② 기존 보유 주택을 팔 때
- 상속 후 5년 이내라면 상속 주택은 주택수 계산에서 제외됩니다.
- 기존에 보유하던 집은 1주택자 혜택을 유지한 채 매도할 수 있습니다.
주의: 5년이 하루라도 경과하면 일반 다주택자로 분류됩니다. 2026년 현재 기준으로 과거에 상속받은 분들은 상속 개시일 날짜 계산이 필수입니다.
3. 지역·공시가격별 처분 전략
| 상속 주택 유형 | 조건 | 중과세 예외 범위 |
|---|---|---|
| 비규제지역 + 공시가격 3억 원 이하 | 두 조건 동시 충족 | 5년 기한 없이 주택수에서 영구 제외 |
| 조정대상지역 고가 주택 (서울·강남·용산 등) | — | 상속 후 5년 내 처분 전략 적용 |
비규제지역에 위치하고 공시가격이 3억 원 이하인 상속 주택은 5년 시간 제한 자체가 없습니다. 반면 조정대상지역 고가 주택은 5년 내 처분 여부와 기존 보유 주택 중 어느 것을 먼저 매도할지가 세금 규모를 결정합니다.
4. 정리
상속 주택으로 인한 다주택자 중과세 문제는 상속 개시일로부터 '5년 이내'인지, 비규제지역 '공시가격 3억 원 이하'인지를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 상속 협의 분할 단계에서 명의 귀속, 처분 시기, 상속세와 양도세 간 유불리를 사전에 검토하지 않으면 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.