상생임대 계약갱신 했어도 계약서 날짜가 기간 밖이면 비과세 안 됩니다

상생임대 주택이 되면 무엇이 달라지나요?

조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택은 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 조건이 있습니다.

상생임대 주택이 되면 이 2년 거주 요건 자체가 면제됩니다. 임대를 놓고 있는 1주택자에게 중요한 혜택입니다.

상생 임대차 계약으로 인정받으려면 무엇이 필요한가요?

소득세법 시행령 제155조의 3에 따라 세 가지 조건이 모두 맞아야 합니다.

특히 세 번째 조건을 많이 놓칩니다. 계약서 날짜만 기간 안이면 된다고 생각하기 쉽지만, 입주(임대 개시)도 기간 안에 이루어져야 합니다. 반대로 입주만 기간 안이고 계약서가 기간 이전이어도 인정되지 않습니다.

계약서 날짜 12일 차이로 비과세가 날아간 실제 사례

국세청 사전답변에 올라온 사례입니다.

A씨는 2018년 1월 조정대상지역 아파트를 취득하고, 2019년 12월부터 임차인에게 임대를 시작했습니다. 임차인이 2021년 12월 8일에 계약갱신청구를 하면서 A씨와 갱신 계약서를 작성했고, 이후 2024년 2월에는 묵시적으로 한 번 더 갱신됐습니다.

A씨는 본인이 상생임대 요건을 충족했다고 확신하며 2024년 6월 집을 매도했습니다. 그런데 양도세 비과세가 인정되지 않았습니다.

• 계약서 작성일: 2021년 12월 8일
• 상생 임대차 계약 적용 기간 시작: 2021년 12월 20일
• 차이: 12일

임대료 5% 이내, 2년 이상 임대 기간 모두 충족했지만 계약서 날짜 하나가 기간 밖이어서 비과세를 받지 못한 것입니다.

묵시적 갱신은 계약서 없이도 상생임대로 인정됩니다

많이 오해하는 부분입니다.

묵시적 갱신(집주인·세입자 모두 아무 말 없이 계약이 자동으로 연장되는 것)은 계약서가 없어도 상생 임대차로 인정될 수 있습니다. 실제 임대료 증가율이 5% 이내라는 사실로 판단하기 때문입니다.

앞선 사례의 A씨도 2024년 2월 묵시적 갱신 이후 2026년 2월 28일 이후에 팔았다면 비과세를 받을 수 있었습니다.

정리하면:

• 계약서를 새로 쓴 갱신 → 계약서 날짜가 반드시 적용 기간 안에 있어야 함
• 묵시적 갱신으로 자동 연장 → 계약서 없이도 임대료 5% 이내 사실로 인정 가능

집을 팔기 전에 계약서 작성일·입주일·묵시적 갱신 여부를 함께 확인해두는 것이 중요합니다.