상가 원상복구, 전 세입자가 만든 시설까지 내 책임이 아닙니다

상가 원상복구 분쟁이 갑자기 늘어난 이유는?

주택 임대차는 장판·벽지 수준의 분쟁이지만, 상가는 다릅니다. 치킨집이 사무실로 바뀌거나, 병원처럼 특수 목적 공간은 방 분리·주방·바닥까지 대규모 공사가 이뤄지기 때문입니다.

큰 음식점 기준으로 인테리어 비용 3~4억 원, 철거 비용만 5천만~1억 원이 나오는 경우도 있습니다. 분쟁 금액이 억 단위로 커지면서 서로 양보하기 어려운 구조가 됩니다.

여기에 경기 침체가 더해졌습니다. 경기 좋을 때는 다음 세입자가 권리금(= 기존 시설·영업권 대가로 내는 돈)과 함께 시설을 인수하면서 자연스럽게 정리됐습니다. 2026년 현재는 폐업이 늘고 다음 세입자도 바로 들어오지 않아, 임대인도 임차인도 여유가 없는 상황입니다.

대법원은 원상복구 범위를 어떻게 봤나요?

핵심 원칙은 두 가지입니다.

원칙 1 — 내가 직접 만든 것만 하면 됩니다

대법원 판례(1990년 기준)는 이렇게 보았습니다.

> "별도 약정이 없는 한, 원상회복 의무는 임차인(세입자)이 개조한 범위 내의 것에 한정된다. 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다."

전 세입자가 설치해둔 주방·인테리어가 있더라도, 계약서에 별도 특약이 없으면 내가 직접 만든 것만 해당합니다.

원칙 2 — 입증책임은 건물주(임대인)에게 있습니다

원상복구를 요구하는 쪽, 즉 건물주가 "원래 이런 상태였는데 세입자가 이렇게 바꿨다"는 사실을 증명해야 합니다. 계약 시작 당시 상태를 사진·영상으로 남기지 않은 건물주는 분쟁에서 불리한 입장이 됩니다.

권리금 주고 전 세입자 시설을 인수했다면?

이 경우가 가장 분쟁이 복잡합니다. 전 세입자로부터 권리금을 내고 주방·인테리어를 인수한 뒤 장사하다 나가면, "인수한 시설까지 내가 다 철거해야 하느냐"는 문제가 생깁니다.

계약서가 모든 것을 결정합니다.

계약서에 아무 특약이 없으면 세입자에게 유리하게 해석되지만, 시설 소유권이 실제로 어떻게 넘어갔는지 등 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

지금 바로 챙겨야 할 것

건물주라면 임대차 시작 전 내부 사진·영상을 반드시 촬영해두어야 합니다. 나중에 분쟁이 생기면 감정인이 이 자료를 기준으로 원상복구 범위를 판단합니다. 기록이 없으면 건물주 스스로 입증하기 어렵습니다.

계약서에는 이 내용을 특약으로 추가하는 것이 좋습니다.

• 임대차 개시 시 현황 사진·영상을 계약서에 첨부
• 전 임차인 시설 인수 시, 해당 시설의 원상복구 포함 여부를 구체적으로 명시
• "원상복구한다" 한 줄 대신, 복구 범위를 직접 기재

세입자라면 입주 당시 기존 시설과 내가 새로 만든 것을 구분해서 사진으로 남겨두어야 합니다. 이것이 분쟁 발생 시 가장 확실한 자료가 됩니다.