비거주 1주택 보유세와 양도세 케이스별 계산 결과 정리
비거주 1주택자의 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성됩니다. 1주택 기준 종부세는 단독명의 공시가 12억 원, 공동명의 18억 원까지 부과되지 않아 시가 30억 원 주택도 연간 보유세 합계가 800만 원을 넘지 않습니다. 양도세는 양도가액 12억 원 이하이면 전액 비과세이며, 초과 구간은 거주 기간에 따라 세액 차이가 크게 납니다. 장기보유특별공제 폐지 논의에 따른 세금 증가분보다 매각 후 재매입 여건이 더 중요한 변수이며, 서울·경기도 12개 지역은 3종 규제세트 적용으로 갈아타기 조건이 제한됩니다.
1. 1주택 보유세 케이스별 계산
공시가격 현실화율 69~70%를 적용한 국세청 모의 계산기 기준 수치입니다. 1주택자는 거주 여부와 무관하게 보유세가 동일하게 부과됩니다.
| 시가 | 공시가격 | 재산세 (단독명의) | 종부세 (단독명의) | 연간 합계 (단독) | 연간 합계 (공동) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10억 원 | 약 7억 원 | 약 100만 원 | 없음 (공제 12억) | 약 100만 원 | 약 100만 원 |
| 15억 원 | 약 10억 5천만 원 | 약 200만 원대 | 없음 (공제 12억) | 약 200만 원대 | 약 200만 원대 |
| 20억 원 | 약 14억 원 | — | 약 46만 원 | — | 없음 (공제 18억) |
| 30억 원 | 약 21억 원 | — | 약 264만 원 | 약 775만 원 | 약 569만 원 |
- 공동명의 종부세 공제 기준은 18억 원으로, 단독명의(12억 원)보다 유리합니다.
- 1주택자가 전세·월세를 내주는 경우, 기준시가 12억 원(시가 약 17~18억 원) 이하이면 임대소득 과세 대상이 아닙니다.
2. 양도세 케이스별 시뮬레이션
비과세 기준 — 양도가액 12억 원 이하
취득가 5억 원, 양도가 10억 원인 경우 양도세는 0원입니다. 거주 기간과 무관하게 전액 비과세가 적용됩니다.
케이스 1 — 취득가 10억 원 → 양도가 15억 원
| 조건 | 양도세 |
|---|---|
| 보유 5년·거주 2년 (현행 장특공 적용) | 약 1,600만 원 |
| 보유 5년·거주 2년 (장특공 폐지 시) | 약 2,000만 원 (+400만 원) |
| 거주 10년 | 약 150만 원 |
케이스 2 — 취득가 10억 원 → 양도가 20억 원
| 조건 | 양도세 |
|---|---|
| 보유 5년·거주 2년 | 약 1억 원 |
| 보유 5년·비거주 | 약 1억 3천만 원 (+3천만 원) |
| 거주 10년 | 약 1,400만 원 |
양도차익이 클수록 거주 기간에 따른 세액 차이가 커집니다. 케이스 2 기준 거주 2년 대비 10년 거주 시 세액이 약 10분의 1 수준으로 줄어듭니다. 12억 원을 초과하는 구간에만 과세되며, 비과세 요건을 충족하더라도 초과분에는 세금이 부과됩니다.
3. 장기보유특별공제 현황
현행 장기보유특별공제(장특공)는 1주택 비과세 요건 충족 시 최대 80%까지 공제가 가능하며, 10년 거주 시 최대 한도를 적용받습니다.
- 폐지 또는 축소 논의 중이나 최종 결정 기준은 현재 없습니다.
- 시행 시 적용 기준일은 취득일이 아닌 양도일 이후분부터 적용될 가능성이 높습니다.
- 이미 10년 거주 요건을 채운 경우, 공제 한도가 80%에서 하향 조정되거나 처분 기한 조건이 부가되는 방식이 될 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다.
4. 비거주 1주택자 대응 전략
| 상황 | 판단 방향 |
|---|---|
| 양도가액 12억 원 이하 | 장특공 폐지 무관 — 전액 비과세 |
| 양도가액 12억 원 초과·양도차익 소규모 | 매각 전 2년 거주로 절세 가능 |
| 양도차익 대규모·거주 가능 | 거주 기간 최대한 확보 → 세액 약 10분의 1 수준 감소 |
| 전세 레버리지·후순위 대출 만기 도래 | 재무 부담 재점검 후 결정 |
| 토지거래허가구역 내 주택 | 매입 후 4개월 내 전입 의무 — 임차인 보증금 반환 및 전입 비용 사전 확인 필요 |
매각 결정 전 재매입 여건을 반드시 확인해야 합니다. 서울·경기도 12개 지역은 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 3종 규제세트가 동시에 적용되어 있으며, 대출 한도 축소와 목표 단지 가격 상승이 겹칠 경우 동급 주택 재매입이 어렵습니다. 조정대상지역은 매각 전 2년 거주 충족 시 비과세가 가능하나, 토지거래허가구역은 매입 즉시 4개월 내 전입 의무가 부과됩니다.
5. 결론
비거주 1주택은 보유세 부담이 시가 30억 원 기준 연 775만 원 이하로 제한적이며, 양도세는 양도가액 12억 원 이하이면 비과세, 초과 구간도 매각 전 거주를 통해 절감 폭이 큽니다. 장특공 논의에 따른 세금 증가분보다 매각 후 재매입 불가 리스크가 더 클 수 있으므로, 의사결정 전 재매입 여건을 먼저 점검하는 것이 중요합니다.