비거주 1주택자 보유세 규제 예고, 전세난은 어떻게 바뀌나

비거주 1주택자가 왜 갑자기 규제 대상이 됐나요?

정부는 그동안 집을 여러 채 보유한 다주택자를 세금으로 압박해 왔습니다. 양도소득세(집을 팔 때 내는 세금)·취득세·보유세를 연이어 높이면서 다주택자들이 집을 시장에 내놓도록 유도한 것입니다. 그런데 수년간의 압박 끝에 다주택자 대다수가 이미 보유 물량을 대폭 줄인 상태입니다. 이 방식으로는 더 이상 시장에 끌어낼 매물이 없는 상황이 된 것입니다.

다음 대상으로 거론되는 비거주 1주택자는 집은 한 채만 가지고 있지만 본인은 거기 살지 않고 전세나 월세를 준 경우를 말합니다. 직장 발령으로 지방에 가 있거나, 부모님 간병 등 불가피한 사정으로 집을 비우는 경우도 많습니다. 서울에만 약 83만 가구(서울 전체의 약 30%)가 여기 해당하는 것으로 추산됩니다.

보유세 공정시장가액비율 인상이란 무엇인가요?

공정시장가액비율은 집에 매겨진 공시가격 중 실제로 세금 계산에 적용하는 비율입니다. 예를 들어 공시가격이 10억 원인 집에 공정시장가액비율 60%가 적용되면, 세금 계산은 6억 원을 기준으로 합니다. 이 비율이 80%로 오르면 같은 집이라도 8억 원 기준으로 세금이 나오는 것입니다. 세금을 내야 할 기준이 올라가면 실제로 내는 보유세가 늘어납니다.

2026년 6월 현재 공정시장가액비율은 60% 수준이며, 이를 80%로 올리는 방안이 검토 중입니다. 아직 확정되지 않은 전망 단계이지만, 이 조치는 국회 동의를 거치지 않고 정부 시행령 개정만으로 바로 시행할 수 있습니다. 2026년 6월 말 또는 7월이 주요 발표 시기로 주목받고 있습니다.

이 규제가 전세·월세를 오히려 줄이는 이유는 무엇인가요?

비거주 1주택자에게 보유세를 크게 올리면 두 가지 반응이 나타납니다.

첫째, 세금이 부담되는 집주인이 직접 그 집에 들어가 삽니다. 그러면 기존 세입자는 나가야 합니다. 세입자가 새 전세 집을 찾으려 해도 시장에 전세 공급이 없습니다. 전세를 공급하던 다주택자들이 이미 압박을 받아 물량을 거둬들인 상태이기 때문입니다.

둘째, 전세 물량이 부족해지면 세입자들은 어쩔 수 없이 월세로 이동합니다. 월세 수요가 몰리면 월세 가격도 오릅니다. 매매·전세·월세 모두 좁아지는 구조입니다.

규제가 세입자를 보호하는 것처럼 보이지만, 정작 세입자가 갈 곳이 없어지는 역설이 생기는 것입니다.

서울 신규 주택 공급은 왜 이 문제를 더 키우나요?

주택 공급이 늘어나면 전세와 매매 시장에 숨통이 트이지만, 2026년 기준 서울 신규 입주 물량은 연간 수요에 크게 못 미치는 수준이며 앞으로 몇 년간 더 줄어드는 구조입니다. 서울 신축 아파트는 재개발·재건축 조합원 몫이 상당 부분을 차지해, 청약이나 일반 매매로 시민이 실제로 잡을 수 있는 새 아파트는 수천 채 수준에 그칩니다. 사려는 사람은 많고 물량은 적으니, 공급 부족이라는 근본 원인이 해소되지 않는 한 규제만으로 가격을 안정시키기 어렵다는 분석이 나옵니다.

집을 짓는 데는 최소 10년 가까운 시간이 걸려 현 정부 임기 안에 공급으로 효과를 보기 어렵고, 정부는 대신 수요 억제(대출·세금·규제)로 대응하는 것입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

비거주 1주택자라면 2026년 6~7월 정부 발표를 주의 깊게 확인하고, 공정시장가액비율 변경 시 보유세가 얼마나 달라지는지 미리 계산해 두는 것이 좋습니다. 정책 발표는 국토교통부 또는 행정안전부 공식 채널에서 확인할 수 있으며, 시행령 개정 여부에 따라 실행 시점이 빠를 수 있습니다.