불법건축물 양성화 특별법 통과, 전세사기 피해자는 비용 면제

이번에 양성화 신청 가능한 건물은 어떤 건가요?

크게 세 가지 위반 유형이 대상입니다.

• 허가·신고 없이 지은 건물 — 무허가 신축·대수선
• 허가는 받았으나 사용 승인을 못 받은 건물 — 공사 후 준공 처리가 안 된 경우
• 용도 변경 신고 없이 용도를 바꾼 건물 — 상가를 허가 없이 주거용으로 전환한 경우

위 유형에 해당하고, 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건물이어야 합니다. 연면적의 50% 이상이 주거용이면 주거용으로 봅니다.

크기 기준은 아래와 같습니다.

마지막 항목이 2014년 양성화와 가장 크게 달라진 점입니다. 상가로 허가받았지만 사실상 원룸·고시원처럼 써온 이른바 '근생주택'이 이번에 처음 포함됐습니다.

단, 아래 구역에 있는 건물은 원칙적으로 제외됩니다.

• 군계획시설 부지, 접도 구역, 보전산지
• 도시계획시설 부지, 상습 침수 구역, 환경정비구역
• 도시개발구역·정비구역 (단, 개발 사업에 지장 없다고 행정이 판단하면 예외 가능)

비용은 얼마나 드나요?

두 가지 항목이 수천만 원까지 쌓일 수 있습니다.

① 이행강제금(= 위반 건축물에 매년 부과되는 벌금) 5회분

이행강제금 5회분을 과태료로 일괄 납부해야 합니다. 이미 낸 금액이 있으면 그만큼 차감됩니다.

② 주차장 설치 또는 설치 비용 납부

일반적인 건물은 주차 대수 기준에 미달해도 추가 설치가 면제됩니다. 단, 아래 두 경우는 예외입니다.

• 세대 수를 늘린 대수선이 있었던 건물
• 근린생활시설을 사실상 주택으로 써온 건물

이 두 유형은 추가 주차장을 실제로 짓거나, 주차장 설치 비용을 납부해야 합니다. 지방자치단체 조례에 따라 일부 지역은 감면이 되지만, 일부 지역은 수천만 원이 그대로 나올 수 있어 해당 지자체 조례 확인이 필수입니다.

전세사기 피해자라면 두 비용이 모두 면제됩니다

전세사기 피해자 지원 및 안정화에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정된 뒤 해당 주택을 직접 매수한 경우, 추가 부설 주차장 설치 의무와 이행강제금 5회분 과태료를 모두 면제받을 수 있습니다.

전세사기 피해로 불법건축물을 보유하게 됐다면, 양성화 신청 전에 전세사기 피해자 인정 여부를 먼저 확인해두는 것이 유리합니다.

신청 전에 반드시 확인할 3가지

1. 위반 유형 파악 — 무허가·미사용승인·불법용도변경 중 어느 유형인지 먼저 확인
2. 주차장 기준 점검 — 세대 수 변동 여부, 근생시설 해당 여부, 지자체 조례 감면 가능 여부
3. 제외 구역 해당 여부 — 보전산지·정비구역·도시계획시설 부지 등 해당 여부 확인

유효 기간이 18개월로 짧고, 이후에는 단속이 강화될 예정이어서 공포 시점부터 바로 준비를 시작하는 것이 좋습니다.