부동산 취득세 표준세율과 세율 특례 사례별 정리
부동산 취득세 표준세율은 취득 원인과 물건 종류에 따라 1%부터 4%까지 분포합니다. 농지 유상취득은 3%, 농지 외 유상취득은 4%이며, 주택은 6억 원 이하 1%·9억 원 초과 3%가 적용됩니다. 상속은 농지 2.3%·농지 외 2.8%, 증여는 일반 3.5%·비영리 사업자 2.8%, 원시취득과 공유물 분할은 각 2.8%·2.3%입니다. 표준세율 범위는 지방자치단체 조례로 50% 범위 내 가감이 가능하며, 환매등기·상속·합병 등 일부 사례는 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 차감한 세율 특례가 적용됩니다.
1. 표준세율 전체 일람표
표준세율은 「지방세법」 제11조에서 취득 원인별로 구분 적용됩니다. 표준세율은 고정값이 아닌 변경 가능 세율이며 조례로 ±50% 가감이 허용됩니다.
| 취득 원인 | 세부 구분 | 표준세율 | 환산 비율 |
|---|---|---|---|
| 유상승계 | 농지 | 1,000분의 30 | 3.0% |
| 유상승계 | 농지 외 (상가·임야·공장 등) | 1,000분의 40 | 4.0% |
| 유상승계 | 주택 6억 원 이하 | 1,000분의 10 | 1.0% |
| 유상승계 | 주택 9억 원 초과 | 1,000분의 30 | 3.0% |
| 상속 | 농지 | 1,000분의 23 | 2.3% |
| 상속 | 농지 외 | 1,000분의 28 | 2.8% |
| 증여 | 일반 (개인·영리법인) | 1,000분의 35 | 3.5% |
| 증여 | 비영리 사업자 | 1,000분의 28 | 2.8% |
| 원시취득 | 신축·재축 등 | 1,000분의 28 | 2.8% |
| 공유물 분할 | 합유·총유 분할 포함 | 1,000분의 23 | 2.3% |
법인 합병에 따른 부동산 취득은 「지방세법」상 유상 승계 취득으로 분류되어, 농지·농지 외 구분에 따라 각 3%·4% 세율이 적용됩니다.
2. 주택 유상취득 가격 구간별 세 부담 차이
주택은 가격 구간에 따라 세율 차이가 크게 벌어집니다. 6억 원 이하와 9억 원 초과 사이에서 세율이 3배 격차를 보입니다.
| 매매가액 | 적용 세율 | 취득세 본세 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 1.0% | 500만 원 |
| 6억 원 이하 일반 | 1.0% | 시가 × 1.0% |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 가산식 차등 | 별도 계산 |
| 9억 원 초과 | 3.0% | 시가 × 3.0% |
| 10억 원 | 3.0% | 3,000만 원 |
농지 외 일반 토지를 먼저 취득해 그 위에 주택을 신축하는 일반 순서와 달리, 주택을 먼저 신축하고 부수 토지를 사후 취득하는 경우에는 해당 토지에 주택의 세율(1%)이 아닌 일반 토지의 세율(4%)이 적용됩니다. 납세자가 낮은 세율을 의도적으로 유도하는 행위를 차단하기 위한 규정입니다.
3. 공동 취득 시 과세표준 산정
공유물(공동 소유 물건)을 취득한 경우 과세표준은 전체 가액이 아니라 본인 지분에 해당하는 가액으로 계산합니다. 배우자와 공동으로 부동산을 취득한 경우에도 동일하게 각자의 지분 가액을 기준으로 과세합니다. 배우자라는 이유로 합산 과세되지 않으며, 형제·타인과 공동 취득한 경우와 동일한 방식으로 각자 분리 과세됩니다.
4. 세율 특례 — 표준세율 –2%(중과기준세율) 또는 중과기준세율 단독 적용
표준세율 안에는 물건 자체에 대한 취득세와 등기에 대한 취득세 두 부분이 합산되어 있습니다. 둘 중 한 부분만 과세되는 경우는 「지방세법」 제15조의 세율 특례로 분류되며, 중과기준세율(1,000분의 20, 즉 2%) 단독 또는 표준세율에서 중과기준세율을 차감한 값이 적용됩니다.
| 사례 | 적용 방식 | 적용 사유 |
|---|---|---|
| 환매등기 | 표준세율 − 2% | 원래 본인 물건이 되돌아옴, 등기분만 과세 |
| 상속(1가구 1주택 등 일부) | 표준세율 − 2% | 사망자 명의 → 상속인 명의 변경, 등기분만 |
| 법인 합병 | 표준세율 − 2% | 피합병법인 명의 변경, 등기분만 |
| 공유물·합유·총유 분할 | 표준세율 − 2% | 분할 후 명의 정리, 등기분만 |
| 건축물 이전 (가액 미증가) | 표준세율 − 2% | 번지수 변경에 따른 이전등기 |
| 협의이혼 등 재산 분할 | 표준세율 − 2% | 본인 재산 분할, 등기분만 |
| 벌채 후 원목 | 표준세율 − 2% | 통나무 번호 등기분만 |
| 건축물 개수 (면적 증가 없음) | 중과기준세율 2% | 등기 변동 없음, 물건분(가액 증가분)만 |
| 토지 지목 변경 | 중과기준세율 2% | 변경등기는 등록면허세 대상 |
| 외국인 소유 물건 수입 | 중과기준세율 2% | 연부취득에 한정, 세관 단계 등기 없음 |
| 시설 대여 (리스) | 중과기준세율 2% | 대여업자가 소유권 보유, 사용자 등기 불가 |
| 묘지 | 중과기준세율 2% | 사망자 명의 등기 불필요 |
| 임시 사용 건축물 (1년 초과) | 중과기준세율 2% | 단기 철거 예정, 등기 불필요 |
임시 사용 건축물은 사용 기간이 1년 이하이면 비과세이며, 1년을 초과하는 경우에만 중과기준세율 2%로 과세됩니다.
5. 정리
부동산 취득세 표준세율은 취득 원인(유상·상속·증여·원시·분할)과 물건 종류(농지·주택·기타)의 조합으로 결정됩니다. 주택 유상취득은 가격 구간에 따라 1%~3%까지, 그 외 부동산은 2.3%~4%까지 분포합니다. 명의 변경만 발생하는 경우는 등기분 취득세만, 등기 변동 없이 가액만 변동하는 경우는 물건분 취득세만 과세하는 세율 특례 체계가 별도로 운영됩니다. 표준세율은 조례로 50% 범위 내 가감이 가능하므로 실제 적용 세율은 해당 지방자치단체 조례 확인이 필요합니다.