부동산 취득·보유·양도 단계별 세금 종류와 신고 기한 정리
부동산 관련 세금은 취득·보유·양도 세 단계로 나뉩니다. 취득 단계에서는 취득세(주택 1~3%)와 등록면허세가 부과되고, 보유 단계에서는 재산세(과세기준일 6월 1일)와 종합부동산세가 적용됩니다. 양도 단계에서는 양도소득세가 핵심이며, 1세대 1주택은 2년 이상 보유하면 비과세가 원칙이지만 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 세금별로 성립 시기와 신고 기한이 다르므로 단계별로 확인이 필요합니다.
1. 단계별 세금 한눈에 보기
| 단계 | 세금 종류 | 구분 |
|---|---|---|
| 취득 | 취득세, 등록면허세, 상속세, 증여세, 인지세, 부가가치세, 농어촌특별세 | 취득세·등록면허세는 지방세 / 상속세·증여세는 국세 |
| 보유 | 재산세, 종합부동산세, 부동산임대소득세 | 재산세는 지방세 / 종합부동산세는 국세 |
| 양도 | 양도소득세, 지방소득세, 인지세, 부가가치세 | 양도소득세는 국세 / 지방소득세는 지방세 |
2. 취득세 세율과 신고 기한
주택의 유상거래 취득세 세율은 취득가격 구간에 따라 달라집니다.
| 취득가격 | 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 1~3% |
| 9억원 초과 | 3% |
| 상속 (농지) | 1,000분의 23 |
| 상속 (그 외) | 1,000분의 28 |
| 증여 등 무상취득 | 1,000분의 35 |
신고 기한은 유상취득은 취득일부터 60일, 상속은 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월, 증여는 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내입니다. 취득가액이 50만원 이하이면 취득세를 부과하지 않습니다. 법인이 주택을 취득하는 경우에는 표준세율 1,000분의 40에 중과기준세율의 100분의 400을 합산한 중과세율을 적용합니다.
3. 보유세 — 재산세와 종합부동산세
재산세
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 현재 재산을 사실상 소유한 자가 납세의무자가 됩니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 | 납기 |
|---|---|---|
| 토지 | 70% | 9월 |
| 건축물 | 70% | 7월 |
| 주택 | 60% | 7월·9월 각 세액의 1/2씩 |
납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한 후 3개월 이내 분할납부가 가능하고, 1,000만원을 초과하면 관할 구역 부동산으로 물납할 수 있습니다.
종합부동산세
종합부동산세도 과세기준일은 6월 1일이며, 납기는 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주택 일반 공제 | 공시가격 합계에서 9억원 공제 |
| 1세대 1주택자 공제 | 공시가격 합계에서 12억원 공제 |
| 종합합산과세 토지 | 공시가격 합계 5억원 초과 시 납세의무 발생 |
| 별도합산과세 토지 | 공시가격 합계 80억원 초과 시 납세의무 발생 |
| 분리과세대상 토지 | 종합부동산세 과세 대상 제외 |
1세대 1주택자에게는 연령별·보유기간별 세액공제가 적용되며, 두 공제의 합계는 100분의 80 범위 내에서 중복 적용합니다.
4. 양도소득세 비과세 요건과 세율
1세대 1주택 비과세 요건
1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세가 원칙입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 과세합니다.
양도소득세 세율
| 보유기간 | 일반 자산 | 주택·조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 40% | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 | 60% |
| 미등기 양도 | 70% | — | — |
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물에 적용됩니다. 일반 자산은 보유기간에 따라 6~30%, 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%가 공제됩니다. 미등기 양도자산은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
양도소득기본공제는 연 250만원입니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내, 확정신고는 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 해야 합니다.
5. 정리
부동산 취득 시 주택 가격에 따라 1~3%의 취득세가 60일 이내에 신고납부 대상이 되며, 보유 중에는 매년 6월 1일 기준으로 재산세와 종합부동산세 납세의무 여부가 결정됩니다. 양도 단계에서는 1세대 1주택 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득 시 2년 거주 추가)을 충족하면 비과세가 적용되고, 충족하지 못한 경우 보유 기간에 따라 세율이 크게 달라지므로 매도 전 보유 기간 확인이 중요합니다.