부동산 계약 전 등기부등본 갑구 을구 표제부 이렇게 확인하세요

표제부에서 확인할 내용이 무엇인가요?

표제부는 등기부등본의 표지 역할입니다. 부동산 주소, 층별 면적, 용도, 규모 등 기초 정보가 담겨 있습니다.

확인 포인트는 하나입니다. 계약하려는 실물 부동산과 표제부 정보가 일치하는지 봐야 합니다. 투자 제안을 받은 경우라면 제안서 내용과 표제부가 다른 항목이 없는지도 체크해야 합니다.

갑구에서 소유자 외에 또 뭘 봐야 하나요?

갑구는 소유권과 소유권 관련 권리를 기록한 파트입니다. 등기는 시간순으로 기재되므로 맨 마지막 항목이 현재 소유자입니다.

소유자 확인과 함께 아래 항목도 반드시 체크해야 합니다.

• 가압류 — 빚 문제로 법원이 재산을 임시로 묶어놓은 것
• 가처분 — 재산 처분 자체를 임시로 막아놓은 것
• 가등기 — 장래에 소유권이 바뀔 수 있다는 예고 등기
• 경매 — 이미 경매 절차에 들어간 상태

이 중 하나라도 설정돼 있으면 소유권 분쟁 소지가 있으므로 계약을 서두르면 안 됩니다.

을구의 근저당이 많으면 왜 위험한가요?

을구는 소유권 외 권리 전부가 기록되는 파트입니다. 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 여기 담깁니다. 핵심은 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지 파악하는 것입니다.

예를 들어 을구에 "채권 최고액 4,800만 원"이라고 적혀 있다면, 이는 집주인이 약 4,000만 원을 빌리고 그 금액의 120%에 해당하는 4,800만 원으로 근저당권을 설정했다는 의미입니다. 채무를 갚지 못하면 이 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.

등기 순서도 중요합니다. 먼저 등기된 것이 선순위, 나중이 후순위입니다.

경매가 진행되면 선순위부터 배당을 받기 때문에 세입자가 후순위로 밀리면 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 생깁니다. 근저당이 지나치게 많이 설정된 집은 전세 입주를 처음부터 피하는 것이 원칙입니다.

계약서를 쓰기 전 마지막으로 챙길 것들

임대인 신원 확인이 첫 번째입니다. 집주인의 신분증과 등기부등본 갑구의 소유자 이름이 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 법무부에서 제공하는 표준 계약서를 활용하면 필수 항목 누락을 줄일 수 있습니다.

계약서에 빠지면 안 되는 내용은 다음과 같습니다.

• 목적 부동산 (주소·층·호수)
• 임대차 기간
• 보증금·월세 금액과 지급 시기
• 계약금·중도금·잔금을 나눠 낼 경우 각 금액과 납부 날짜

계약서 마지막의 특약 사항란을 적극 활용해야 합니다. 가압류나 근저당이 있다면 "잔금 지급 전까지 말소하지 않으면 계약 해제 및 배상"이라는 조건을 명시해 두는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.

수리 방법이나 누수 비용 분담도 특약에 남겨두면 나중에 증거가 됩니다.