보증금 못 준다는 집주인, 임차권등기명령 하나로 태도가 바뀝니다

계약서에 뭐라고 적혀 있는지부터 확인하세요

전세 계약을 중심으로 한 내용이며, 보증금이 있는 월세 계약에도 유사한 절차가 적용됩니다. 일반적인 전세 계약서에는 "계약 만료일에 보증금을 반환한다" 는 조항이 명시되어 있습니다.

새 세입자를 구하지 못한 것은 집주인 사정이지, 세입자가 기다릴 이유가 없습니다. 이 조항을 근거로 반환을 청구하는 것이 출발점입니다.

계약 만료 전에 반드시 챙겨야 할 것이 있나요?

계약 만료 2~4개월 전에 "계약을 종료하겠다"는 내용을 문자로 보내고, 집주인의 확인 답장을 받아 두어야 합니다. 전화 통화는 나중에 증거로 쓰기 어렵습니다.

협의 내용, 날짜 약속, 집주인의 동의 — 이 모든 것은 문자나 내용증명(우체국을 통해 발송하는 법적 효력 있는 문서)으로 남겨야 합니다.

"드릴 수 있게 노력하겠다"는 말은 확답이 아닙니다. "○월 ○일까지 드리겠다"는 날짜가 명시된 문자를 받아야 합니다.

임차권등기명령을 신청하면 집주인에게 왜 효과적인가요?

임차권등기명령은 계약 만료 후 이사를 나가도 보증금 반환 우선권(대항력)이 유지되는 법적 장치입니다. 이 명령이 신청되면 등기부등본에 기록됩니다.

이후 집을 보러 온 예비 세입자가 이 이력을 발견하면 계약을 꺼릴 가능성이 높습니다. 집주인 입장에서는 새 세입자를 구하기 어려워지는 상황이 됩니다.

이 사실을 아는 집주인은 신청 전에 해결하려 합니다. 모른다면 "이렇게 되면 임차권등기명령을 신청할 수밖에 없다"고 먼저 알려주는 것이 협상의 계기가 됩니다.

집주인이 "진짜 돈이 없다"고 하면?

"돈이 없다"는 말에 흔들릴 필요가 없습니다. 집주인도 금융기관에서 전세 퇴거 자금 대출을 받아 보증금을 반환할 수 있습니다. 돈이 없다는 이유로 반환 의무가 사라지지는 않습니다.

언제까지 얼마를 줄 것인지 구체적인 내용을 문자로 확정받으세요. 약속이 지켜지지 않을 경우 보증금 반환 소송으로 법적 절차를 밟을 수 있습니다.

전세 보증보험이 있으면 어떻게 다른가요?

전세 보증보험(HUG 주택도시보증공사 등)에 가입했다면 계약 만료 후 일정 기간이 경과했을 때 보험사에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 청구가 접수되면 보험사가 집주인과 직접 분쟁을 진행하므로 집주인 부담이 훨씬 커집니다.

보증보험이 없다면 다음 계약 때 반드시 가입을 검토하세요. 계약 전 등기부등본으로 선순위 근저당(집에 이미 잡혀 있는 빚) 을 확인하는 것도 필수입니다.