보증금 못 받은 세입자, HUG 이행청구 전 꼭 알아야 할 3단계 타이밍

해지합의서, 뭘 반드시 적어야 하나요?

임대인(집주인)이 보증금 반환이 어렵다며 합의해지를 제안하는 경우, 합의해지서에 반드시 들어가야 할 내용이 있습니다.

임대인·임차인 정보와 해지일은 보통 들어가 있지만, "보증금을 완납했다"는 내용이 빠지는 경우가 많습니다. 이 문구가 없으면 나중에 HUG에 이행청구를 할 때 별도 완납확인증을 준비해야 합니다.

중도금 대출받은 경우 완납 증명이 왜 어려운가요?

보증금 전액을 직접 계좌이체로 납부했다면, 이체 내역으로 완납을 증명할 수 있어 별도 서류가 필요 없습니다.

그런데 민간건설임대주택 세입자는 대부분 이런 방식으로 보증금을 납부합니다.

1. 계약금 — 직접 납부
2. 중도금 1~3차 — 대출 받아 납부 (은행이 임대인 계좌로 직접 입금)
3. 잔금 — 직접 납부

문제는 2번입니다. 중도금 대출금은 은행이 임차인 계좌를 거치지 않고 임대인 계좌로 직접 입금하는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 "임차인 계좌 → 임대인 계좌" 이체 내역 자체가 존재하지 않아, 은행도 완납 증명서를 발급할 방법이 없습니다.

이 경우 해지합의서에 완납 문구를 미리 넣어두거나, 임대인에게서 보증금 완납확인증을 따로 받아야 합니다.

이행청구는 계약 종료 후 언제 신청하나요?

HUG 약관 기준으로, 계약 종료일로부터 2개월이 경과해도 보증금을 반환받지 못한 경우를 보증사고로 규정합니다. 따라서 이행청구는 계약 종료일로부터 2개월 되는 날에 합니다.

이행청구는 HUG 공식 앱인 안심전세앱에서 모바일로도 접수할 수 있습니다.

소송을 바로 제기하면 왜 위험한가요?

기술적으로 계약 종료 직후에도 소송 자체는 가능합니다. 하지만 타이밍을 지키지 않으면 소송비용을 세입자가 떠안는 상황이 생길 수 있습니다.

예를 들어 계약 종료 즉시 소송을 제기했는데, HUG가 계약 종료 후 70일경(3개월 이내)에 보증금을 모두 지급하면 이렇게 됩니다.

• 세입자는 소를 취하해야 합니다.
• HUG가 변호사를 선임해 답변서를 제출한 상태였다면, 소취하 시 소송비용은 취하한 쪽(세입자)이 부담합니다.
• 보증금 2억원 기준으로 약 1,040만원에 달하는 HUG 측 소송비용이 세입자에게 청구될 수 있습니다.

HUG는 약관상 계약 종료 후 2개월까지는 이행 지체 상태가 아닙니다. 그 전에 소를 제기하고 HUG가 3개월 이내에 지급하면, 세입자 측에서 소를 취하한 결과가 되어 소송비용 부담이 생깁니다.

이 위험을 피하려면 이행청구 후 1개월이 지나도 보증금이 지급되지 않은 경우에 소송을 제기하는 것이 안전합니다.

보증금 반환이 어렵다면 가장 먼저 HUG 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 첫 단계입니다. 안심전세앱에서 보증서 조회가 가능하며, 계약 종료일을 기준으로 2개월·3개월 일정을 미리 계산해 두면 절차를 차분하게 밟아나갈 수 있습니다.