보유세 인상 예고한 7월 세법 개정안, 1주택자가 알아야 할 핵심

보유세를 올리는 방법이 두 가지인 이유는 무엇인가요?

보유세(집을 갖고 있는 것만으로 내는 세금, 종합부동산세·재산세 포함)를 올리려면 세율 자체를 바꿀 때는 국회 입법이 필요합니다. 그러나 세금 계산에 쓰이는 기준 숫자를 조정하는 방식이라면 시행령(대통령령) 개정만으로 국회 없이 추진할 수 있습니다.

이번에 거론되는 두 방안이 바로 이 경로를 씁니다.

1. 공시가격 현실화 — 정부가 매년 발표하는 공동주택 공시가격은 실제 시세의 약 69%(2026년 기준)만 반영합니다. 이 비율을 높이면 세금 계산의 출발점이 올라갑니다.
2. 공정가액비율 상향 — 공시가격에서 한 번 더 깎아주는 비율로, 1주택자 기준 현행 약 60%입니다. 이 할인폭이 줄어들면 세 부담이 커집니다.

현재 종합부동산세 과세표준(실제로 세금이 매겨지는 기준금액)은 시세의 약 41% 수준입니다(공시가격 약 69% × 공정가액비율 약 60%). 두 수치 중 하나만 올려도 과세표준이 높아지고, 세율을 건드리지 않아도 실질적인 증세 효과가 납니다.

장기보유 특별공제가 장기거주 특별공제로 바뀌면 누가 불리해지나요?

장기보유 특별공제(이하 장특공제)는 집을 오래 갖고 있으면 팔 때 양도세를 깎아주는 제도입니다. 지금은 실제 거주 여부에 관계없이 보유 기간만으로 공제를 받을 수 있습니다. 이걸 실제 거주 기간 중심으로 전환하자는 게 장기거주 특별공제 개편 논의입니다.

• 집을 전·월세로 내주고 다른 곳에서 사는 분들(소유와 거주를 분리한 경우)에게 불리하게 작용합니다.
• 지방에 거주하면서 서울에 투자한 분들의 경우, 혜택을 온전히 받으려면 직접 거주 기간을 채워야 하는 부담이 생깁니다. 만약 장특공제가 불리해지기 전에 처분하려면 지방 집을 먼저 정리해야 하는 상황도 발생합니다.

고령 1주택자가 보유세 인상에 더 민감한 이유는 무엇인가요?

핵심은 현금 흐름입니다. 통계청 기준 2026년 2월 우리나라 65세 이상 인구 비율은 21.5%로, 2017년(14%)에 비해 약 7.5%포인트 높아졌습니다. 1년에 약 0.7~0.8%포인트씩 늘어나는 속도입니다. 집값은 오른 상태에서 은퇴한 자산가가 그만큼 많아졌다는 뜻입니다.

매달 들어오는 소득이 없는 상황에서 보유세가 오르면 세금을 낼 현금이 부족해집니다. 이를 캐시 푸어(현금은 적고 자산만 큰 상태)라고 하는데, 이런 분들에게는 보유세 인상이 즉각적인 매도 유인이 됩니다. 반면 현금 여유가 충분한 분들은 보유세 수준을 보고 버틸지 팔지 선택할 수 있어, 결국 개인 재정 상황에 따라 대응이 달라집니다.

보유세 인상이 실질적인 매물 증가로 이어지려면 현금 흐름이 약한 고령층이 "버티기 어렵다"고 느낄 만한 수준이어야 한다는 점에서, 정부의 인상 폭 결정이 핵심 변수입니다.

등록 임대사업자는 어떤 영향을 받을 수 있나요?

현행 조세특례제한법에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(8년 등록)으로 등록하면 양도 시 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있습니다. 7월 개정안에서 임대사업자에게 "일정 기간 내 매도 시 세제 혜택"을 부여하는 한시적 유도 방안이 포함될 경우, 등록 임대 아파트 물량이 단기간에 출회될 가능성이 있습니다. 강남 지역에도 과거에 임대사업 등록한 아파트가 있어 이 경로의 매물이 주목받고 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

7월 말 세법 개정안 발표 전까지 구체적인 인상 폭과 시행 시기가 확정되지 않은 상태입니다. 매도·보유 결정은 발표 내용을 확인한 뒤 움직여도 늦지 않으며, 만약 개정안 수위가 시장 기대보다 낮게 나오면 정부는 대출 규제 등 추가 수단을 함께 쓸 가능성이 있습니다. 현재 현금 여유가 부족한 분이라면 본인의 자산·소득 구조를 먼저 점검한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.