보유세 강화 공식화 현실화율과 공정비율 조정으로 세금 얼마나 늘어날까

보유세가 무엇이고 왜 지금 강화 논의가 나오나요?

보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세, 일정 기준 이상 집을 가진 사람에게 추가로 부과되는 세금)를 합한 것입니다. 집을 팔지 않아도 해마다 내야 합니다.

현재 보유세 계산 구조는 실제 시세를 두 번 연속으로 낮춰서 세금 기준을 정하는 방식입니다.

예를 들어 시세 10억 원 집이라면, 69%를 곱해 약 6억 9,000만 원으로 먼저 낮추고, 다시 60%를 곱한 약 4억 1,400만 원을 세금 부과 기준으로 삼습니다. 집값이 크게 올라도 세 부담이 체감보다 훨씬 낮게 유지된 이유입니다.

보유세 강화에서 무엇이 바뀌나요?

두 방향에서 조정이 논의됩니다.

공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상향

두 비율 모두 법이 아닌 시행령으로 정해지기 때문에, 국회 동의 없이 정부 결정만으로 빠르게 바꿀 수 있습니다. 두 비율이 함께 올라가면 세금 부과 기준 금액이 높아져 보유세 부담이 지금보다 크게 늘어납니다.

종부세 기본공제 축소

현재 종부세 기본공제는 일반(다주택자 포함) 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원입니다(2023년 세법 개정 기준). 공제액(= 세금 계산에서 빼주는 금액)이 줄면 종부세를 내야 하는 대상 범위가 넓어집니다. 그동안 이 공제 금액은 완화 방향으로 변해왔는데, 이번에는 반대 방향이 될 수 있습니다.

미실현 이익 과세란 무슨 뜻인가요?

별도로 '미실현 이익 과세' 논의도 2026년 들어 정책 토론 수준에서 시작됐습니다. 이는 집을 팔지 않아도 가격이 올랐으면 오른 부분에 세금을 물리자는 개념입니다.

현행 제도에서는 집을 팔 때 발생한 이익에만 양도소득세(집 판 차익에 내는 세금)가 붙습니다. 팔지 않으면 보유세만 내면 되는데, 그 보유세도 낮다 보니 수십 년째 장기 보유하며 이익에 대한 세금 납부를 계속 미루는 현상이 생겨났습니다. 이를 개선하기 위한 논의가 막 시작된 단계이며, 아직 법안 입법화 수준은 아닙니다.

그래서 어떻게 하면 되나

보유세 개편이 본격화되면 공시가격이 높거나 주택을 여러 채 보유한 경우 세 부담 변화가 클 수 있습니다. 국토교통부 '부동산공시가격 알리미'에서 보유 주택의 공시가격을 확인하고, 현실화율과 공정시장가액비율이 달라질 경우 예상 세액이 어떻게 바뀌는지 미리 파악해두는 것이 좋습니다.