보유세만 보면 착각, 한국 집주인이 내는 세금을 미국과 비교하면

한국 보유세가 선진국보다 낮다는 게 사실인가요?

사실입니다. 2026년 기준 한국의 주택 보유세 실효세율(= 실제 시가 대비 실제 납부 세액의 비율)은 일부 초고가 주택을 제외하면 약 0.2% 수준입니다. 미국 등 선진국 평균은 약 1% 안팎이며, 뉴저지·일리노이처럼 보유세율이 높은 주(州)는 2%에 달합니다.

보유세가 이렇게 낮은 핵심 이유는 과세 기준이 실제 거래가격이 아니라 '공시가격 × 공정시장가액비율'로 산정되기 때문입니다. 공정시장가액비율(= 공시가격에 곱해서 세금 부과 기준액을 정하는 비율)은 과거 95%까지 올랐다가 이후 60%로 낮아졌고, 현재도 60%를 유지하고 있습니다.

취득세·양도세까지 합치면 한국이 더 비쌀 수 있나요?

그렇습니다. 한국은 집을 살 때 취득세 1~3%(시가 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%)를 내고, 팔 때 양도차익에 대해 6~45%의 양도소득세를 납부합니다. 장기보유특별공제를 적용받아도 양도세 부담이 남는 구조입니다.

미국과 비교하면 구조가 반대에 가깝습니다.

미국은 보유세는 높지만 거래할 때 세 부담을 상당히 줄여주는 구조입니다. 취득·보유·양도를 모두 합산하면 "보유세만 낮으니 한국이 유리하다"는 말은 사실과 다릅니다.

상속할 때 세금 격차가 가장 크다

미국은 2026년 기준 1인당 약 1,500만 달러(약 200억 원 수준)의 상속세 면세 한도를 적용합니다. 25억 원 안팎의 서울 아파트를 물려주더라도 미국에서는 상속세가 사실상 발생하지 않습니다.

한국은 상속공제액이 낮아 같은 가격대 주택을 상속해도 적지 않은 세금이 붙습니다. 취득·보유·상속 단계를 모두 더하면 한국의 총 세 부담이 훨씬 커집니다. 정부가 상속세 공제 확대를 논의하고 있지만 아직 시행되지 않은 상태입니다.

보유세를 올리면 집값이 실제로 내려갈까요?

2023년 국토연구원 연구 보고서에 따르면, 거래세(취득세·양도세)를 올리면 거래가 줄고 전세가격이 오르는 반면, 보유세를 올리면 집 내놓는 사람이 늘어 매매가 하락·거래 증가 흐름이 나타나는 것으로 분석됐습니다.

그러나 현실은 이 이론과 다르게 흘러갈 수 있습니다. 같은 보고서의 대국민 설문에서 다주택자 상당수는 보유세가 올라도 집을 팔기보다 버티거나, 세 부담을 임차인(세입자)에게 전가하겠다고 응답했습니다. 정부 정책이 자주 바뀌는 환경에서 "조금만 버티면 된다"는 심리가 작동하기 때문입니다. 거래세 인하 없이 보유세만 높이면 집주인은 팔기도 어렵고 보유 비용도 늘어나는 상황에 처해, 의도와 달리 임차인 부담이 커지는 부작용이 우려됩니다.

정부가 검토 중인 보유세 인상 방법은 무엇인가요?

두 가지 방안이 거론됩니다.

① 공정시장가액비율 상향 (시행령 개정으로 가능)

국회 동의 없이 정부가 시행령만 고쳐도 적용할 수 있어 가장 빠른 수단입니다. 현행 60%를 올리는 방향이 유력하게 검토되고 있습니다.

② 종합부동산세 과표 구간 세분화 (법 개정 필요)

종합부동산세(= 일정 기준을 넘는 고가 주택 보유자에게 추가로 부과되는 세금)는 현행 과세 표준 3억 원 이하~94억 원 초과까지 7단계 구간으로 나뉘어 0.5%~2.7%의 세율을 적용합니다. 초고가 주택 구간을 더 세분화해 현행보다 높은 세율을 부과하는 방안이 논의 중입니다.

아울러 현재 장기보유자에게 최대 80%까지 적용되는 종부세 감면 기준을 '보유 기간'에서 '거주 기간'으로 바꾸는 방안도 검토됩니다. 이렇게 되면 집을 사 놓고 직접 살지 않는 비거주 1주택자도 세 부담이 늘어납니다.

그래서 어떻게 하면 되나

2026년 7월 말 정부의 공식 세제 개편안 발표가 예정되어 있습니다. 공정시장가액비율이 60%에서 얼마나 오르는지, 종합부동산세 과표 구간이 바뀌는지를 확인한 뒤 보유 주택의 예상 보유세 변화를 계산해 보는 것이 좋습니다. 고가 주택 보유자라면 과표 구간 세분화 여부에, 주택 매도를 고려 중이라면 거래세 조정 포함 여부에 주목할 필요가 있습니다.