마곡 17단지 토지임대부 분양가 주변 시세 비교와 자산 조건 정리

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2026.05.30 11:50 · 조회수 164

서울 강서구 마곡동 마곡도시개발사업구역 17단지는 SH가 토지를 보유하는 토지임대부 방식으로 이번 공급 물량 206세대를 분양합니다. 최고 분양가 기준 59㎡ 약 3억 4,800만 원, 84㎡ 약 4억 5,500만 원으로, 인접 마곡 13단지 힐스테이트 마스터의 최근 실거래가(59㎡ 14억 9,000만 원, 84㎡ 16억 9,500만 원)와 10억 원 이상 차이가 납니다. 개정을 통해 전매제한(10년) 종료 이후 개인간 거래와 시세차익 100% 귀속이 가능해졌으며, 자산 조건은 신혼희망타운 방식(금융·기타 자산 전체 합산)이 적용됩니다. 신생아 특별공급 물량이 71세대로 다른 유형(각 30세대)의 2배 이상입니다.

1. 단지 개요

항목	내용
위치	서울특별시 강서구 마곡동 마곡도시개발사업구역 17단지
총 세대수	577세대 (이번 공급 206세대)
분양 방식	토지임대부 (토지 소유: SH, 건물 소유: 수분양자)
공급 타입	59㎡(4개 타입), 84㎡(2개 타입) — 타입 선택 불가, 무작위 배정
당첨자 발표	2026년 4월 2일
계약	2026년 6월 24일~26일
입주 예정	2026년 8월 28일
전매제한	당첨자 발표일로부터 10년 (2036년 4월 2일 이후 개인간 거래 가능)
거주의무	5년 (종료 후 전·월세 전환 가능)
시세차익	전매제한 이후 100% 수분양자 귀속

2. 분양가 및 월 토지임대료

납부 구조는 계약금 10%, 잔금 90%이며 중도금이 없습니다. 잔금은 입주 시점에 납부합니다.

타입	최고 분양가(발코니 확장 포함)	월 토지임대료	최대 보증금 전환 적용 시
59㎡	약 3억 4,800만 원	663,900원	월 265,560원 (보증금 2억 1,900만 원 납부 시)
84㎡	약 4억 5,500만 원	946,000원	월 378,400원 (보증금 3억 1,200만 원 납부 시)

임대료 조정: 2년마다 서울특별시 강서구 평균지가 상승률 기준, 5% 상한 적용
보증금 전환: 100만 원 단위, 최대 60%까지 가능(월세 → 반전세 전환 구조)
대출: LTV 70~80%, 금리 2%대 전용 모기지 상품 협의 중(공고 시점 미확정)

3. 주변 시세 비교

마곡 13단지 힐스테이트 마스터 — 최근 실거래가

구분	59㎡	84㎡
매매 실거래가	14억 9,000만 원	16억 9,500만 원
전세 실거래가	7억 5,000만 원	8억 9,000만 원
월세 실거래가	보증금 4억 8,000만 원 + 월 100만 원	보증금 5억 5,000만 원 + 월 125만 원
마곡 17단지 분양가 대비 차이	약 11억 4,200만 원	약 12억 4,000만 원

마곡 13단지는 2014년 4월 입주로 약 10년 차 단지(건물+토지 소유)
마곡 17단지는 건물만 수분양자 소유이나 최근 전·월세 실거래가도 분양가 + 임대료 합산보다 높게 형성

참고 — 강남 브리즈힐 토지임대부 사례

시점	내용
2012년 분양가	2억 원 미만
2014년 입주
2026년 현재 실거래가	약 12억 2,000만 원
상승폭	약 10억 원 이상

4. 자산 조건 비교

토지임대부 분양은 공공분양과 달리 신혼희망타운 방식의 자산 산정 기준이 적용됩니다.

구분	민간분양	공공분양	토지임대부 (신혼희망타운 방식)
포함 자산	부동산	부동산 + 자동차	부동산 + 자동차 + 금융자산(예·적금·주식 포함) + 기타 자산 + 전세보증금
청년 특공 본인 기준	—	—	2억 7,600만 원 이하
청년 특공 부모 기준	—	—	10억 3,500만 원 이하 (별거 중이어도 합산)
나머지 유형	—	—	3억 6,200만 원 이하
출산 가구 완화	—	—	자산 기준 10%p 또는 20%p 완화

소득 조건은 공공분양과 동일
공공분양과 달리 일반공급도 전체 타입에 소득·자산 요건 적용(60㎡ 이하 한정 없음)
청년 특공의 소득은 본인 1인 기준(타 유형의 3인 이상 가구 기준과 상이)

5. 이번 공급 유형별 물량

공급 유형	세대수	비고
신생아 특별공급	71세대	우선공급 43세대 포함, 배점 12점 만점 기준
생애최초 특별공급	30세대	전 물량 추첨제
신혼부부 특별공급	30세대	우선공급 30%, 일반 60%, 추천 10%
청년 특별공급	30세대	59㎡만 해당, 우선 30%·일반 70%
일반공급	44세대	사전청약 포기 물량 추가 가능
합계	206세대

거주 요건: 모집공고일 기준 서울특별시 2년 이상 계속 거주자 100% 우선공급
서울 2년 미만·경기도·인천 거주자는 특별공급 예비당첨자만 해당
신혼부부·신생아 특공은 만점(각 9점·12점)자 간 추첨으로 사실상 경쟁

6. 결론

분양가와 주변 시세의 격차가 10억 원을 넘으나, 전매제한 10년과 신혼희망타운 방식의 자산 심사(금융·전세보증금 등 전 자산 합산)가 실질적 진입 장벽으로 작용합니다. 소득 조건을 충족하더라도 예·적금·주식 등 금융자산 합산 후 부적격 가능성이 높으므로, 청약 전 본인과 세대원(청년 특공은 부모 포함)의 자산 총액을 입주자 모집공고문 기준으로 사전 점검하는 것이 필수입니다.