등록 임대사업자 양도세 혜택 달라진다면, 서울 아파트 6만 8천 채 어떻게 되나
등록 임대사업자(= 정부에 임대주택으로 등록한 집주인)는 의무 임대 기간이 끝난 뒤에도 양도소득세 중과를 영구히 피할 수 있었지만, 2026년 기준 이 혜택이 제한될 가능성이 높아졌습니다. 서울에서 이미 임대 등록이 말소됐는데도 집주인이 보유 중인 아파트가 약 2만 5천 채, 2028년까지 추가로 말소 예정인 물량이 약 4만 3천 채로 합계 약 6만 8천 채가 시장에 잠겨 있습니다. 세제가 바뀌면 이 물량이 시장에 풀릴 수 있어, 다주택자와 실수요 매수자 모두 이 변화를 주목해야 합니다.
등록 임대사업자가 받아온 세금 혜택이 뭔가요?
등록 임대사업자란 다주택자가 본인 소유 집을 임대주택으로 정부에 등록하고, 의무 기간 동안 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면서 세입자에게 집을 빌려주는 집주인을 말합니다. 정부는 민간 임대주택 공급을 늘리기 위해 이들에게 두 가지 큰 세금 혜택을 줬습니다.
| 혜택 종류 | 내용 |
|---|---|
| 양도소득세 중과 배제 | 집 팔 때 일반 세율에 20~30%p가 더 붙는 중과세(= 다주택자 벌칙 세금)를 피할 수 있음 |
| 장기보유특별공제 우대 | 오래 보유할수록 양도차익에서 공제받는 비율을 일반 다주택자보다 유리하게 적용 |
핵심 문제는 의무 임대 기간(통상 4년 또는 8년)이 끝난 뒤에도 이 혜택이 무기한으로 이어진다는 점입니다. 집값은 오르고 세제 혜택은 그대로이니, 집주인이 굳이 팔 이유가 없는 구조였습니다.
서울 아파트 6만 8천 채가 시장에 안 나오는 이유가 뭔가요?
국가 통계에 따르면 2026년 현재 서울에서 임대 등록이 말소(= 임대주택 등록 지위가 해제)된 개인 소유 아파트는 약 2만 7천 채입니다. 이 가운데 양도세를 신고하고 실제 처분된 것은 약 2천 채에 불과합니다. 나머지 약 2만 5천 채는 등록이 해지됐는데도 집주인이 계속 보유 중입니다. 여기에 2028년까지 자동 말소 예정인 서울 등록 임대 아파트 약 4만 3천 채를 더하면 총 약 6만 8천 채가 됩니다.
국세청장이 공개 발언에서 든 두 가지 실사례를 보면, 왜 집주인들이 팔지 않는지 잘 드러납니다.
| 사례 | 취득 가격 | 취득 시기 | 2026년 시가 | 현황 |
|---|---|---|---|---|
| 수서 아파트 2채 | 각 5억 원 | 2014년 | 한 채당 18억 원 수준 | 의무 기간 만료 후 계속 보유 중 |
| 마포구 아파트 1채 | 8억 원 | 2018년 (2022년 자동 말소) | 약 16억 원 수준 | 말소 후에도 계속 보유 중 |
두 경우 모두 팔면 세금 혜택이 유지되고 집값도 크게 올랐으니, 계속 보유하는 것이 합리적인 선택이었습니다.
앞으로 세금 혜택이 어떻게 바뀔 수 있나요?
구체적인 법안은 아직 확정되지 않았습니다. 현재 검토되는 방향은 "의무 임대 기간이 끝난 뒤에도 무기한으로 혜택을 유지하는 구조를 끊겠다"는 것입니다. 논의 중인 방식은 크게 두 가지입니다.
- 임대 종료 후 일정 기간 안에 팔면 혜택 유지, 기간 경과 후 매도분은 일반 다주택자와 동일하게 과세
- 이미 말소된 물량에도 유예 기간을 주고, 기간 내 매도 시 기존 혜택 인정 → 기간 지나면 혜택 단계적 축소
소급 과세(= 이미 약속을 지킨 사람에게 소급해서 세금을 더 부과하는 것) 논란을 피하기 위해, 즉시 혜택 철폐보다는 단계적 조정 방식이 유력하게 검토되고 있습니다. 단, 시행 시기와 유예 기간 등 핵심 내용은 법안 확정 후에야 알 수 있습니다.
부동산 시장에 어떤 영향이 생길 수 있나요?
| 시나리오 | 내용 |
|---|---|
| 매물 증가 | 혜택이 사라지기 전에 파는 것이 유리하다고 판단한 집주인들이 매도에 나섬 → 단기 공급 확대, 매수자 협상력 상승 가능 |
| 매물 미증가 | 서울 핵심 지역 보유자들은 "세금이 늘어도 집값 상승폭이 더 크다"고 보고 버팀 → 실제 공급 효과 제한적 |
| 전·월세 영향 | 집주인이 매도하면 해당 아파트의 세입자가 새 거처를 구해야 하는 상황 발생 가능 |
정부 입장에서 이 6만 8천 채는 새 아파트를 짓는 것보다 훨씬 빠른 공급 카드입니다. 새 아파트는 부지 확보부터 준공까지 수년이 걸리지만, 이미 있는 아파트가 매물로 나오면 공급 효과는 즉각 나타납니다. 실제 효과의 크기는 세제 변화의 강도, 유예 기간 길이, 금리와 집값 전망에 따라 달라집니다.
그래서 어떻게 하면 되나
이미 임대 등록이 말소됐거나 2028년 이전에 자동 말소 예정인 집주인이라면, 유예 기간 시나리오별 양도세 예상액을 세무사와 미리 계산해두는 것이 좋습니다. 실수요 매수자는 실제 매물이 시장에 풀리는 시점과 규모를 확인한 뒤 움직이는 전략이 유리하며, 법안 확정 시점을 주목하시기 바랍니다.