등록임대사업자가 보증보험에 안 들면 세입자가 전월세 계약을 깰 수 있습니다

등록임대사업자(지자체에 신고된 임대업 사업자)가 의무인 임대보증금 반환 보증보험(세입자가 보증금을 못 받을 때 대신 지급해주는 보험)에 가입하지 않으면, 세입자가 전월세 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다. 국토교통부가 2023년 7월 '민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙' 개정안을 입법 예고하며 이 내용을 표준 임대차 계약서에 명시하기로 했습니다. 전세 보증금 사고가 잇따르는 상황에서 임차인(세입자) 보호 권리를 법 조문으로 명확히 한 조치입니다.

등록임대사업자는 임대보증금 반환 보증보험 가입이 이미 의무 사항입니다. 그런데 기존 표준 임대차 계약서에는 "사업자가 보험에 가입하지 않은 경우 세입자가 계약을 해지할 수 있다"는 조항이 없어 법적 권리가 불분명했습니다.

이번 개정안이 바꾸는 내용은 두 가지입니다. 첫째, 표준 임대차 계약서의 계약 해지 사유에 "임대사업자가 보증보험에 미가입한 경우"를 추가합니다. 둘째, 미가입으로 발생한 손해를 임대사업자에게 배상 청구할 수 있다는 조항도 함께 포함됩니다.

다만 한 가지 현실적 한계가 있습니다. 계약을 해지한다고 해서 보증금이 즉시 돌아오는 건 아닙니다. 보험에 가입하지 않은 상태에서 사업자가 보증금을 돌려줄 여력도 없다면, 해지권이 있어도 실제 회수는 별도 법적 절차를 거쳐야 합니다. 그래서 계약 전에 임대사업자 등록 여부와 보증보험 가입 여부를 먼저 확인하는 게 핵심입니다. 렌트홈(임대등록시스템)에서 등록임대사업자 조회가 가능합니다.