등기부등본이 깨끗해도 신탁 부동산 계약 전 확인해야 할 4가지

등기부등본이 깨끗한데 왜 사기가 생기나요?

신탁 부동산에는 일반 부동산과 결정적으로 다른 점이 있습니다. 채무 내역이 등기부등본이 아닌 신탁원부(신탁 계약서 원본)에 기재된다는 것입니다.

등기부등본에 근저당이나 채무 표시가 전혀 없어 보여도, 신탁원부에는 수십억 규모의 채무가 존재할 수 있습니다. 공인중개사도 이를 놓치거나 제대로 안내하지 않는 경우가 있습니다.

충북의 한 오피스텔 사례입니다. 세입자 이씨는 보증금 3천만 원, 월세 43만 원 조건으로 계약했습니다. 등기부등본은 채무 표시 없이 깨끗했고, 중개사는 "신탁 회사가 관리해 더 안전하다"고 설명했습니다.

하지만 계약 3개월 후 공매 처분 통지서가 날아왔습니다. 해당 건물 신탁원부에는 60억 원의 채무가 존재했고, 이씨는 보증금 전액을 잃을 위기에 처했습니다.

신탁 회사 동의 없으면 계약 자체가 무효가 됩니다

신탁 부동산은 법적 소유자가 신탁 회사이기 때문에, 신탁 회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 무효가 될 수 있습니다.

2024년 초 서울 마포구의 한 오피스텔에서 건설사가 신탁 회사 동의 없이 다수의 세입자와 계약을 체결했습니다. 피해 결과는 다음과 같습니다.

• 피해 세입자: 28세대
• 합산 보증금: 약 14억 원
• 피해 상황: 입주 2개월 만에 계약 무효 통보

등기부등본에 '신탁'이라는 단어가 있었지만, 세입자들은 그 의미를 제대로 이해하지 못했고 "안전하다"는 중개사 말만 믿었습니다.

계약 전 반드시 챙겨야 할 4가지

1. 등기부등본 갑구에서 신탁 문구 확인

등기부등본 갑구에 '신탁'이라는 단어가 있는지 확인합니다. 신탁이 등기된 시점과 신탁 회사명도 함께 파악해야 합니다.

2. 신탁 회사에 직접 확인

• 현재 임대차 계약이 가능한 물건인지 신탁 회사에 전화해 확인
• 임대인(위탁자·소유자)이 신탁사의 임대 동의서를 받았는지 요청
• 신탁 회사가 요구하는 특정 계약서 양식이 있는지 확인

3. 보증금 입금 계좌 확인

임대 계약의 주체가 신탁 회사라면 신탁 회사 본사 공식 계좌로만 입금해야 합니다. 수탁자(신탁 회사)와 위탁자(소유자) 중 누가 계약 주체인지 반드시 확인하고, 신탁 회사 담당자에게 단계별 승인을 받아야 합니다.

4. 임차인 법률 보호 여부 확인

• 계약 후 확정일자(=보증금을 법으로 보호받는 도장)를 받을 수 있는지 사전 확인
• 주거형 부동산이라면 주택임대차보호법 적용 대상인지 확인
• 계약서 특약 사항을 중개사와 함께 꼼꼼히 검토

신탁 등기가 된 부동산을 계약할 때는 신탁원부 열람이 필수입니다. 공인중개사가 신탁원부를 발급받아 채무 내역을 안내해야 하지만, 이를 생략하는 경우도 있어 세입자가 먼저 요구하는 것이 좋습니다.