등기부등본만 봤다가 보증금 날린다, 전세 계약 전 필수 서류 3가지

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4일 전 · 조회수 3

전세 계약 전 등기부등본만 확인하면 충분하다고 생각하기 쉽지만, 건축물대장과 국세완납증명서까지 세 가지를 모두 확인해야 보증금이 안전합니다.

집이 무허가·불법 건축물이면 「주택임대차보호법」 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려워지고, 집주인이 세금을 체납한 상태라면 경매 낙찰 후 국가 세금이 보증금보다 먼저 빠져나갑니다.

계약 전 서류 확인부터 당일 전입신고·확정일자까지, 2026년 기준으로 단계별 체크 방법을 정리했습니다.

전세 계약에서 보증금을 지키려면 서류 확인이 출발점입니다. 수억 원이 오가는 계약임에도 등기부등본 하나만 확인하고 서명하는 경우가 많습니다.

왜 등기부등본 하나로는 부족한가요?

등기부등본은 근저당(집에 걸린 빚)·가압류 등 권리관계를 확인하는 서류입니다. 하지만 집 자체가 불법으로 지어진 건물인지, 집주인이 세금을 체납 중인지는 전혀 알 수 없습니다.

이 두 가지를 확인하는 서류가 건축물대장과 국세완납증명서입니다.

근저당·가압류 등 집에 걸린 권리관계를 확인합니다. 근저당 금액이 집값 대비 지나치게 크면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

건물이 합법적으로 지어졌는지 확인하는 서류입니다. 위반건축물로 표시되거나 무허가 건물이면 전입신고(이사 후 주소를 새 집으로 옮기는 신고) 자체가 불가능합니다.

전입신고를 못 하면 「주택임대차보호법」(세입자 보증금을 법으로 보호해 주는 법)이 적용되지 않아 보증금을 돌려받을 법적 근거가 사라집니다.

집주인이 세금 체납 없이 납부를 마쳤다는 서류입니다. 집주인이 세금을 많이 체납한 상태라면, 집이 경매로 넘어갔을 때 국가 세금이 세입자 보증금보다 먼저 가져갑니다.

임대인에게 직접 요청하거나, 집주인 동의를 받아 세무서에서 발급받을 수 있습니다.

전입신고: 이사하는 날 바로 주민센터에서 신청합니다. 이 날짜가 대항력(제3자에게 보증금 권리를 주장할 수 있는 효력)이 생기는 기준점이 됩니다.
확정일자: 전입신고와 함께 주민센터나 법원 등기소에서 받습니다. 확정일자가 있으면 경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 순위가 생깁니다.

등기부등본에 집주인이 아닌 신탁회사(부동산 관리·운용을 대신하는 회사) 이름이 올라 있는 경우가 있습니다. 이 경우 일반 임대차 계약보다 절차가 복잡합니다.

신탁 부동산은 신탁원부(신탁계약의 세부 내용을 담은 서류)까지 확인해야 하며, 계약 당사자가 신탁회사인지 원소유자인지를 명확히 해두는 것이 안전합니다.

계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 발이 묶이는 경우가 있습니다. 이때 활용하는 것이 임차권등기명령(이사 후에도 보증금 권리를 유지하게 해주는 법원 결정 제도)입니다.

법원에서 결정문이 나왔더라도 바로 이사하면 안 됩니다. 이사 전 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재됐는지 먼저 확인해야 권리 보호 공백이 생기지 않습니다.

계약 전 서류 확인과 당일 신고만 제때 해두면, 혹시 문제가 생겨도 보증금을 지킬 법적 근거가 만들어집니다.