동탄 기흥 구리 규제지역 지정 후 집값 구간별 주담대 한도와 대출 회수 조건 정리
2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 조정대상지역(집값·대출에 이중 규제가 붙는 지역)과 투기과열지구(더 강한 대출 제한이 붙는 지역)로 지정되면서, 주택담보대출 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 9억 아파트를 예로 들면 대출 한도가 6억 원에서 3억 6천만 원으로 2억 4천만 원이 줄어듭니다. 단순히 한도가 줄어드는 것 외에도, 1억 원이 넘는 신용대출을 받은 뒤 1년 안에 이 지역 집을 매수하면 신용대출이 즉시 회수되고, 전세대출을 이용 중에 3억 원 이상 아파트를 사도 전세대출이 당일 회수됩니다. 이 지역 매수를 계획 중이라면 한도 계산보다 회수 조건을 먼저 확인해야 합니다.
LTV 40%인데 실제 대출 한도는 어떻게 계산하나요?
2026년 7월 1일 기준, 동탄·기흥·구리 지역에서 무주택자가 주택을 매수할 때 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)는 40%입니다. 규제지역 지정 전에는 70%였으니 절반 가까이 낮아진 셈입니다.
그런데 LTV 40% 외에 수도권 전체에 이미 적용 중인 집값 구간별 대출 상한액이 있습니다. 최종 한도는 두 값 중 낮은 쪽이 됩니다.
| 집값 구간 | 집값 상한액 | 예시 집값 | LTV 40% 계산 | 최종 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 15억 이하 | 6억 원 | 9억 | 3억 6천만 원 | 3억 6천만 원 (LTV가 낮으니) |
| 15억 이하 | 6억 원 | 15억 | 6억 원 | 6억 원 (두 값 동일) |
| 15억 초과~25억 이하 | 4억 원 | 16억 | 6억 4천만 원 | 4억 원 (상한이 낮으니) |
| 25억 초과 | 2억 원 | 26억 | 10억 4천만 원 | 2억 원 (상한이 낮으니) |
비쌀수록 대출 한도가 줄어드는 구조입니다. 집을 살 여력이 되는 분은 자기 돈으로 사라는 취지입니다.
집값이 15억을 넘으면 왜 대출이 갑자기 2억이나 줄어드나요?
15억짜리 집은 LTV 40% = 6억으로, 집값 구간별 상한(6억)과 딱 맞아 6억이 한도입니다. 그런데 16억짜리 집은 LTV 40% 계산값이 6억 4천만 원이지만, 15억을 넘는 순간 상한이 4억으로 뚝 떨어집니다. 집값이 1억 올랐는데 대출 한도는 오히려 2억이 줄어드는 역설이 생깁니다.
15억~25억 사이 주택을 보고 있다면 이 경계선을 반드시 미리 계산해야 합니다. 단 몇천만 원 차이로 자금 계획이 완전히 달라질 수 있습니다.
생애최초 구매자나 유주택자는 기준이 다른가요?
처음으로 집을 사는 생애최초 구매자나 정책대출을 이용하는 분은 LTV가 60~70%까지 완화 적용됩니다. 실수요자까지 막지는 않겠다는 취지입니다.
이미 집이 있는 유주택자는 이 지역에서 추가 주택을 매수할 때 원칙적으로 주택담보대출이 나오지 않습니다. 단, 기존 보유 주택을 처분하는 조건을 달면 무주택자와 같은 LTV 40%가 적용됩니다. 다주택자는 수도권 전체에서 이미 주택 구입 목적 대출이 막혀 있어 이번 규제와 달라지는 것이 없습니다.
대출을 받아 집을 산 경우에는 잔금 치른 날로부터 6개월 안에 그 집에 직접 전입해야 합니다. 대출받아 사 놓고 실제로 살지 않는 것을 막겠다는 조건입니다.
신용대출 먼저 크게 받아 두면 문제가 생기나요?
1억 원이 넘는 신용대출을 받은 날로부터 1년 안에 이 세 지역(동탄·기흥·구리)에서 주택을 매수하면, 해당 신용대출이 즉시 회수됩니다.
주담대 한도가 줄어든 만큼 부족한 자금을 신용대출로 메우려는 수요를 원천 차단한 조치입니다. 신용대출을 먼저 크게 받아 놨다가 매매 계약을 체결하고도 대출금을 갚아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 매수 계획이 있다면 신용대출 실행 타이밍을 반드시 따져봐야 합니다.
전세대출 쓰는 중에 이 지역 아파트를 사면 어떻게 되나요?
전세대출(세입자가 전세보증금을 빌리는 대출)을 이용 중인 상태에서 동탄·기흥·구리 지역의 시가 3억 원 초과 아파트를 매수하면, 쓰고 있던 전세대출이 소유권 이전 등기일에 즉시 회수됩니다. 역으로, 이미 이 지역에 3억 원 초과 아파트를 보유한 분은 새로 전세대출을 받는 것도 제한됩니다.
예외가 인정되는 경우는 아래와 같습니다.
| 예외 사유 | 조건 |
|---|---|
| 새로 산 집에 기존 세입자 존재 | 임대차 계약 종료 시까지 전세대출 회수 유예 |
| 직장 이동·자녀 교육·부모 봉양·요양 치료 | 새로 산 집과 전세 집 양쪽 세대원 모두 실거주 필수 |
전세대출을 이용 중이고 이 지역 아파트 매수를 계획 중이라면, 본인이 예외 조건에 해당하는지를 은행에서 사전에 서면으로 확인하는 것이 중요합니다.
6월 30일 이전에 계약했거나 중도금 대출이 있으면 어떻게 되나요?
경과규정이 마련되어 있습니다. 2026년 6월 30일까지 아래 조건 중 하나를 충족한 분은 종전 기준인 LTV 70%를 그대로 적용받습니다.
- 매매 계약 체결 후 계약금을 납부한 것을 증명
- 은행 전산에 대출 신청을 접수 완료
토지거래허가구역(2026년 7월 5일 지정)의 경우, 6월 30일까지 관할 지자체에 허가 신청을 접수했다면 이후에 계약하더라도 종전 규정이 적용됩니다.
중도금 대출을 이용 중인 분도 금액을 늘리지 않고 잔금 대출로 전환하면 중도금 당시 기준이 유지됩니다. 기존 주담대 갈아타기 역시 금액 상향 없이 변경하는 경우에는 예전 기준이 그대로 적용됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나
이 지역 매수를 검토 중이라면 ①신용대출 1억 초과 실행 여부와 그 날짜, ②현재 전세대출 이용 여부와 매수 예정 주택 시가(3억 원 초과 여부), ③경과규정 적용 여부(6월 30일 이전 계약 및 계약금 납부 확인)를 순서대로 먼저 따져봐야 합니다.
- 15억 경계선 얘기 진짜 충격이에요 집값이 1억 오르면 대출이 2억 줄어든다는거 이런것도있었구나 싶어서 ㅋㅋ 부동산 공부 시작한지 얼마 안됐는데 완전 몰랐어요
- 동탄 9억대 아파트 신혼이라 같이 보고 있었는데 3억 6천이면 나머지 5억 넘는 돈을 다 자기돈으로 내야 한다는 거잖아요 생애최초면 60~70%까지 된다니 그나마 위안이긴한데 그래도 자기돈이 너무 많이 필요하네요
- 신용대출 1억 초과 받고 1년 안에 사면 회수된다는거 진짜 몰랐어요 ㄹㅇ;;; 먼저 신용대출 크게 뽑아놓으려고 했는데 큰일날뻔
- 전세대출 회수 조항은 진짜 조심하셔야 해요. 아는 사람이 비슷한 상황 겪었는데 소유권이전 당일 은행에서 갚으라고 연락오면 그 순간 멘탈이 안 남더라고요. 새로 산 집에 세입자 있으면 임대차 계약 끝날때까지 유예해준다는 조항이 있으니 현재 세입자 유무 먼저 확인하시는게 맞습니다.
- 15억에서 25억 구간은 그 어디 있든 한도 4억으로 동일합니다. 20억짜리도 24억짜리도 4억. 25억 넘으면 또 2억으로 뚝. 고가일수록 자기자본 비율을 강제로 높이는 구조인데 경계선 효과가 좀 극단적이긴 해요.
- 6월 30일 이전 계약자 경과규정 받으려면 계약서랑 계약금 이체내역이면 되나요 따로 더 챙겨야 하는 서류가 있는지 궁금해요