동탄·기흥·구리 규제지역 신규 지정, 무주택자 대출 한도 6억 원·LTV 40% 적용

2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됩니다. 무주택자의 주택담보대출 한도는 최대 6억 원, LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 상한은 40%로 강화됩니다. 다주택자는 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 전면 배제가 함께 적용됩니다. 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로도 추가 지정돼 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 붙습니다.

반도체 호황을 배경으로 집값이 급등한 수도권 세 지역이 국토교통부의 규제망 안으로 들어왔습니다. 2026년 상반기 기준, 화성시 동탄구의 아파트 가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높고, 구리시는 7.87%, 용인시 기흥구는 6%를 넘겼습니다. 동탄·기흥구는 삼성전자·SK하이닉스가 자리한 반도체 산업 특수와 GTX-A 교통 호재가 맞물렸고, 구리는 서울과 인접한 역세권 수요가 집값을 끌어올린 주요 원인입니다.

국토교통부는 이 세 지역을 조정대상지역(대출·세금 등 부동산 규제가 강화되는 지역)과 투기과열지구(조정대상지역보다 더 높은 수준의 규제가 추가 적용되는 지역)로 지정했으며, 2026년 7월 1일부터 효력이 발생합니다. 무주택자는 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 상한이 40%로 강화되고 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 가능합니다. 다주택자는 양도소득세가 2주택 보유 시 20%포인트, 3주택 이상 보유 시 30%포인트 추가로 붙고, 오래 보유한 기간을 인정해 세금을 줄여주던 장기보유특별공제도 전면 배제됩니다.

나흘 뒤인 7월 5일부터는 같은 세 지역이 토지거래허가구역(관할 구청 허가를 받아야만 부동산 거래가 가능한 구역)으로도 지정됩니다. 주택을 매수하면 2년간 실거주 의무가 부여되고, 상가 등 비주택을 담보로 한 대출도 조건이 까다로워집니다. 이번 신규 지정으로 경기도 내 규제지역은 기존 12곳에서 15곳으로 늘어납니다. 정부는 집값 상승 지역에 대한 모니터링을 강화하고 부동산 시장 교란 불법 행위에 엄정 대응한다는 방침도 함께 밝혔습니다.