돌려막기 집주인이 전세사기 유죄가 되는 조건 2026년 판례 기준

돌려막기 자체는 왜 전세사기가 아닌가요?

대부분의 집주인은 보증금을 따로 묶어두지 않습니다. 뒤에 들어오는 세입자 보증금으로 앞 세입자에게 주는 것이 일반적인 방식입니다.

그래서 하급심(1심 법원)에서는 '돌려막기를 했다'는 이유만으로 전세사기 유죄를 인정하지 않는 무죄 판결이 계속 나오고 있습니다. 어떤 상태에서의 돌려막기냐가 유·무죄를 가르는 핵심입니다.

유죄가 된 집주인의 구조는 어떤 상황이었나요?

이번 판례에서 실형을 선고받은 집주인(이하 AC)의 상황입니다.

무자본 갭투자란 자기 돈 거의 없이 세입자 보증금을 레버리지(지렛대)로 삼아 집을 늘리는 방식입니다. 보증금 시세가 조금만 내리면 집주인이 그 차액(갭)을 채워야 하는데, 자력이 없으면 즉시 보증금 반환이 불가능해집니다.

법원이 사기라고 판단한 이유는 뭔가요?

고지 의무 위반

집주인 AC는 "재산이 많고 사업이 크다"고 부풀려 말하면서, 자신의 실제 재정 위험 상태를 세입자에게 알리지 않았습니다.

법원은 이렇게 판단했습니다. 세입자가 집주인의 실제 상태를 알았더라면 전세 대신 월세로 계약하거나, 보증금을 그만큼 내지 않았을 것입니다. 그 사실을 숨기고 계약을 유도한 것이 사기라는 결론입니다.

미필적 고의(= 의도하지 않았어도 그 위험을 알고 감수한 것)

AC 측은 "처음부터 떼먹을 생각이 없었다, 시세가 내릴 줄 몰랐다"고 항변했습니다. 법원은 받아들이지 않았습니다.

전세 시세가 언제든 내릴 수 있다는 것을 알면서도, 메울 자력이 없는 상태로 계약을 밀어붙인 것 자체를 범죄로 본 것입니다.

이 사건 피해 금액과 판결은 어떻게 됐나요?

법원은 AC에게 실형 2년 6개월을 선고하고 법정구속했습니다(2026년 기준).

같은 피해를 당했다면 이 자료부터 준비하세요

단순히 "돌려막기 당했습니다, 억울합니다"라는 내용의 고소장만으로는 수사가 잘 진행되지 않는 경우가 많습니다. 무자본·갭투자라는 것을 입증하는 자료가 핵심입니다.

1. 우리 집 등기부등본 — 공동 담보로 잡혀 있는 다른 건물 확인
2. 그 다른 건물 등기부등본 — 잡혀 있는 근저당권(= 대출 담보로 설정된 권리) 금액 합산
3. 집주인 실거주 주소 등기부 — 집주인의 실제 자산·부채 구조 파악

이 자료들로 집주인이 무자본 상태로 돌려막기를 지속했다는 흐름을 입증할 수 있습니다. 보증금 피해를 당했다면 등기부등본 확인이 첫 번째 행동입니다.