다주택자 취득세 종부세 양도세 중과 세율 단계별 정리와 절세 방법

1. 취득세 중과 세율

일반 매매 취득세율은 1~3%이나, 다주택자에게는 아래 중과 세율이 적용됩니다.

증여자가 1세대 1주택자이면 조정대상지역이라도 기본 세율 3.5%만 적용됩니다. 여기서 3억 원 기준은 시가가 아닌 시가표준액(공시가)입니다.

2. 종부세 중과 세율

종부세는 조정대상지역 여부와 무관하게 3주택 이상 보유자에게 중과됩니다. 주택수 계산은 개인별 합산이며, 취득세·양도세의 세대별 기준과 다릅니다.

단, 3주택 이상이어도 과세표준 12억(시가 기준 약 29억) 이하 구간은 2주택 이하와 동일한 세율이 적용되어 실질적인 중과 효과는 시가 29억 초과분부터 발생합니다.

3. 양도세 중과 세율과 세금 비교

양도소득세 기본 세율은 6~45%이며, 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과됩니다. 2주택 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 종료되어 5월 10일 이후 양도분부터 중과 세율이 적용됩니다.

중과 적용 시 장기보유특별공제가 배제됩니다.

계산 사례 — 5억 원 취득·10년 보유·10억 원 양도(양도차익 5억 원)

4. 중과 대상 지역과 주택수 산정 기준

2026년 4월 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 12곳입니다. 2025년 10월 15일 대책으로 추가 지정된 것으로, 시장 상황에 따라 변동될 수 있어 국토교통부 홈페이지 또는 국가법령정보센터에서 최신 현황을 확인해야 합니다.

주택수 산정에서 제외되는 주택:

• 경기도 읍·면 지역 또는 광역시 군 지역 내 공시지가 3억 원 이하 주택
• 장기임대 주택

취득세·양도세 주택수 계산에는 조합원 입주권·분양권이 포함되지만, 종부세 계산 시에는 포함되지 않습니다.

5. 절세 전략

주택수 줄이기

주택을 직접 매도하거나 소득이 있는 자녀에게 세대분리 후 이전하는 방법이 있습니다. 별도 세대로 인정받으려면 배우자가 있거나 만 30세 이상이어야 하며, 30세 미만이라도 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 별도 세대로 인정됩니다.

처분 순서 조정

비조정대상지역 주택을 먼저 처분하면 나중에 조정지역 1주택자로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정지역 주택이 여러 채라면 양도차익이 가장 작은 것부터 먼저 처분해 세금 부담을 줄입니다.

1세대 1주택 비과세 및 장특공제 최대화

최종 1주택자는 12억 원 이하 양도 시 비과세이며, 거주·보유 기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제가 가능합니다. 2년 거주 요건을 갖추지 못하더라도 상생임대주택 요건(직전 임대차 1년 6개월 이상 + 2026년 12월 말까지 2년 이상 신규 임대차 체결)을 충족하면 최대 40% 장특공제를 적용받을 수 있습니다.

이전 방법별 세금 비교

자녀에게 부동산을 이전할 때는 단순 증여·부담부 증여·저가 양도 세 가지 방법을 증여세·양도세·취득세를 모두 고려해 비교해야 합니다. 양도세 중과 대상이면 단순 증여가 유리할 수 있고, 1세대 1주택이면 저가 양도가 유리한 경우가 많습니다. 토지거래허가구역 내 아파트는 전부 실거주 의무가 적용되므로 이전 방법 선택 전 반드시 확인이 필요합니다.

6. 결론

취득·보유·처분 모든 단계에 다주택자 중과 규정이 적용되며, 최고 양도세율(지방세 포함)은 82.5%에 달하므로 주택수 감소와 처분 순서 설계를 먼저 검토한 뒤 이전 방법별 세금을 비교해 전략을 수립하는 것이 필요합니다.