다주택자 양도세 최고 82.5%, 집 세 채도 줄이는 합산배제 조건 총정리

2026년 5월 9일 이후 세금이 얼마나 달라지나요?

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다.

정부는 4월 9일 보완 방안으로 '계약 완료' 요건을 '토지거래허가 신청'으로 낮췄습니다. 토지거래허가는 집을 사고팔 때 구청장 허락을 미리 받는 절차로 시간이 오래 걸리는 과정이라, 마감선에 숨쉴 틈이 조금 생긴 셈입니다.

중과가 적용되면 세금이 얼마나 무거워지는지 숫자로 보면 실감납니다.

어떤 집이 주택수에서 빠지나요?

요건을 갖춘 집을 없는 집으로 치고 주택수에서 빼주는 것이 합산배제(주택수 산정 제외)입니다.

세 갈래로 나뉩니다.

① 어쩔 수 없이 생긴 집

상속주택은 상속 개시일부터 5년간 제외됩니다. 5년이 지나도 지분율이 40% 이하이거나 공시가격이 6억 이하이면 계속 빠집니다.

② 시장을 살리는 집

• 소형 신축주택: 전용 60㎡ 이하·취득가액 6억 이하, 2027년 말까지 취득분 대상
• 지방 저가주택: 공시가격 기준 1억 → 2억으로 완화, 2025년 1월 2일부터 소급 적용
• CR리츠 매입 지방 미분양: 취득일부터 5년간 제외, 2026년 말까지 취득분 해당

③ 사회적 목적 집

사택·기숙사, 5년 이상 운영 어린이집, 임대용 노인복지주택, 곧 멸실 예정 주택이 포함됩니다.

혼인 페널티도 완화됐습니다. 각자 한 채씩 갖고 결혼하면 두 사람 합산 2주택이 되는데, 1주택으로 간주하는 기간이 5년 → 10년으로 늘었습니다. 이 기간에는 12억까지 비과세와 장기보유특별공제를 그대로 받습니다.

요건 하나가 100만 원과 5천만 원을 갈랐습니다

규정은 유연해 보여도 실제 적용은 칼같이 이뤄집니다.

불리하게 끝난 사례

서울에서 10억 아파트를 파는 과정에서 딸이 운영하던 어린이집이 주택으로 간주됐습니다. 1세대 2주택으로 판정되면서 양도세가 100만 원 → 5천만 원으로 추징됐습니다. 어린이집 5년 이상 운영 요건을 채우지 못한 것이 원인이었고, 조세심판원에 이의를 신청했지만 기각됐습니다.

유리하게 끝난 사례

4채를 보유한 상태에서 서울 마포 집을 팔 때였습니다. 청주·진천 주택이 지방 저가주택(기준시가 3억 이하) 요건을 충족해 주택수에서 빠졌습니다. 결과적으로 4채가 2주택 기준으로 계산됐습니다.

한 가지 더 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 건물 없이 부속토지만 소유해도 주택수에 포함됩니다.

특례를 받더라도 사후 요건을 못 채우면 이자까지 얹어 추징됩니다. 일시적 2주택 비과세를 받은 경우 3년 안에 종전 주택을 처분하지 않으면 세액이 그대로 돌아옵니다. 합산배제나 일시적 2주택 특례를 검토한다면 사후 요건과 신고 의무를 전문가와 반드시 함께 확인해야 합니다.