다주택자 양도세 중과 최고 82.5%, 가족 간 합법 절세 전략 3가지

다주택자 양도세 중과 세율이 왜 82.5%인가요?

다주택자가 규제지역 내 주택을 팔면 일반 세율에 중과세율이 얹히고, 장기보유특별공제마저 배제됩니다. 지방소득세(양도세의 10%)까지 합산하면 최고 세율이 82.5%에 달합니다.

2026년 5월 9일 이전까지는 이 중과세율 적용을 한시적으로 유예해 주었는데, 그 기한이 5월 9일자로 종료되었습니다. 5월 10일 이후 다주택자가 규제지역 주택을 팔면 이 세율이 그대로 적용됩니다.

국세청은 가족 간 거래를 어떻게 알아내나요?

국세청이 쓰는 PCI 분석 시스템은 간단히 말해 "재산이 늘어난 것 + 쓴 돈 − 신고된 소득"을 계산해 차이가 나면 자금 출처 조사를 시작하는 방식입니다.

• 30세 미만 자녀가 5천만 원을 초과하는 주택 자금을 조달할 경우, 예외 없이 자금 출처 조사 대상에 오릅니다.
• 하루 1천만 원 이상 현금을 입출금하면 금융정보분석원에 자동으로 보고됩니다.
• 기록을 없애려고 현금을 인출해 건네는 방법은 오히려 세무조사 타깃이 되는 역효과를 냅니다.
• 부동산 취득 시점뿐 아니라 이후 10년 동안 부채 상환 과정까지 추적합니다.

가족 간 무이자 차용은 얼마까지 괜찮은가요?

세법상 가족 간 대출의 법정 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 단, 적정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연간 1,000만 원 미만이면 그 차액에 대해 증여세를 부과하지 않습니다.

이를 역산하면 2억 1,700만 원(× 4.6% ≈ 998만 원, 즉 1,000만 원 미만)까지는 이자 없이 빌려줘도 세법상 증여세가 발생하지 않습니다.

주의할 점은 이자가 없더라도 원금을 일부씩 갚는 통장 기록이 남아 있어야 한다는 것입니다. 국세청의 사후 관리를 피하려면 만기에 한꺼번에 갚기보다 정기적으로 일부 상환하는 기록을 남겨 두는 것이 안전합니다. 부부가 각자 나누어 빌려준다면 총 4억 원까지 적용이 가능합니다.

부담부증여는 어떤 방식으로 세금을 줄이나요?

부담부증여는 전세보증금이나 주택담보대출을 낀 채로 집을 자녀에게 넘기는 방식입니다. '부담부'란 빚을 얹어서 준다는 뜻입니다. 세금이 두 갈래로 나뉘는 것이 핵심입니다.

부채 부분에 대해 부모가 내는 양도세는 2026년 5월 9일 이전에 실행했다면 중과 유예 세율이 적용되었지만, 이후에는 최고 82.5%의 중과세율이 그대로 붙어 일반 증여보다 세금이 더 많아질 수 있습니다.

또한 부담부증여 후 부채를 자녀가 직접 갚지 않고 부모가 대신 갚아 주면 국세청은 거액의 가산세를 부과합니다. 전세 만기 시 자녀가 자신의 소득이나 대출로 보증금을 반환했다는 금융 거래 내역이 명백해야 10년 추적을 벗어날 수 있습니다.

가족 간 저가 양도, 시가의 몇 퍼센트까지 싸게 팔 수 있나요?

세법상 가족 간 거래라도 시가의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액만큼 싸게 파는 것은 합법으로 인정됩니다. 즉 최대 3억 원까지 할인해도 그 차액에 증여세가 붙지 않습니다.

예를 들어 시세 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원에 팔면 3억 원 차액에는 증여세가 없습니다. 혼인·출산을 앞둔 자녀라면 혼인·출산 증여공제 1억 원과 기본공제 5천만 원을 더해 최대 4억 5천만 원까지 세금 없이 이전할 수 있습니다.

단, 반드시 확인해야 할 조건이 있습니다.

• 양도세 계산 기준은 실제 매매가가 아닌 시가 — 7억에 팔았더라도 국세청은 시가 10억 원 기준으로 양도세를 계산합니다(부당행위계산 부인: 부당한 거래로 세금을 줄이는 걸 인정하지 않는 규정). 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에만 유리합니다.
• 다주택자가 저가 양도를 하면 시가 기준에 중과세율까지 겹쳐 손해가 날 수 있습니다.
• 자녀가 매매 대금을 자력과 합법적 금융기관 대출로 마련했다는 계좌 이체 내역이 없으면 계약 전체가 부인됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

다주택자라면 보유 주택 수를 먼저 정리하는 것이 우선입니다. 가족 간 자산 이전을 검토할 때는 자녀의 소득 증빙, 대출·원금 상환 계좌 기록, 차용증의 형식과 실질이 모두 일치하는지 확인한 뒤 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다. 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면 양도세 계산 시 부모의 취득가액(부모가 처음 산 가격)을 기준으로 세금이 계산되므로 장기 보유 계획도 함께 세워야 합니다.