다주택자 양도세 중과 재시행 핵심 정리와 5월 9일 전 대응 방법

1. 중과 재시행 일정과 기준일

2026년 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재시행됩니다. 세금 부과 기준일은 잔금일이며, 5월 9일 이전에 잔금을 완료한 거래에는 일반세율이 적용됩니다.

정부는 2026년 2월 12일 보도자료를 통해 5월 9일까지 계약서를 작성한 경우, 토지거래허가구역 허가 기간 동안 잔금일을 연장 인정하는 예외 조항을 발표했습니다.

2. 토지거래허가구역 계약 절차와 타임라인

토지거래허가구역 내 물건은 토지거래허가를 받기 전에 계약서 작성이나 계약금 입금이 금지됩니다. 허가 전 계약금을 주고받을 경우 유동적 무효 처리가 될 수 있으며, 국세청 실거래 조사 시 유관기관 통보로 이어질 수 있습니다.

허가 처리 기간은 시군구청에 따라 최소 3~4일, 통상 14일 이상 소요됩니다. 5월 9일 데드라인을 맞추려면 이 처리 기간을 역산해야 하며, 늦어도 4월 중순~말까지 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

올바른 계약 절차:

1. 약정서(계약 의향서)만 작성 — 계약금 입금 없이
2. 토지거래허가 신청 및 허가 수령
3. 계약서 작성 후 계약금 입금 확인

3. 다주택자 판단 기준의 불명확성

2026년 2월 10일 정부 보도자료에는 분양권·입주권·오피스텔의 주택수 포함 여부에 대한 명시가 없습니다. 시행령 확정 전까지 다음 사항이 불명확합니다.

양도소득세 기준으로 주택수를 판단할 가능성이 높으며, 배우자나 동일 세대원 명의 주택도 세대 합산 대상이 됩니다.

4. 매도자·매수자별 핵심 리스크

매도자:

• 매수자가 실제 무주택자가 아닌 것으로 사후 확인될 경우, 매도자에게 양도세 중과가 소급 적용될 수 있습니다.
• 매수자가 세금을 대신 납부하더라도 그 금액이 양도가액에 산입되어 추가 세금이 발생합니다.
• 계약 특약에 "매수자 무주택 요건 위반 시 세금 차액 책임" 조항을 명시하는 방식이 실무에서 검토되고 있습니다.

매수자:

• 오피스텔 보유자, 부모와 세대 합산 중인 경우 무주택자 요건 미충족 가능성이 있습니다.
• 처분 조건부 매수(향후 기존 주택 매도 예정)는 토지거래허가 신청 시점에 이미 무주택 요건 불충족으로 허가가 거부될 수 있습니다.

5. 보유 대 매도 의사결정 기준

5월 9일 이후에는 다주택자 매물 잠김 현상이 예상됩니다. 보유를 고민 중인 다주택자는 공동주택 가격이 연 7% 상승한다고 가정해 3년치 보유세를 계산하고, 해당 금액을 연금 등 정기 수입으로 부담 가능한지 확인하는 것이 의사결정의 출발점이 됩니다.

증여는 주택 가격이 크게 오른 현재 증여세와 취득세 부담이 커 자녀 수증이 어려운 상황입니다. 증여세를 증여자가 대납하면 그 금액 또한 추가 증여로 간주되어 세금이 반복 발생합니다.

6. 정리

5월 9일 이전 거래를 준비 중이라면 토지거래허가 처리 기간을 역산해 4월 중순까지 절차를 시작하고, 시행령 확정 후 분양권·입주권·오피스텔 포함 여부를 반드시 확인한 뒤 계약서를 작성해야 합니다. 매도·매수 양측 모두 사전 세무 상담을 통해 가산세 등 예상치 못한 세금 부담을 방지하는 것이 가장 안전한 방법입니다.