다주택자 양도세 중과 재시행, 파는 순서가 세금을 결정합니다

4년 만에 돌아온 중과, 일반 세율과 얼마나 다른가요?

양도소득세(집을 팔아 남긴 이익에 내는 세금)의 기본 세율은 6~45% 누진입니다. 규제지역 다주택자가 팔면 여기에 중과 가산세율이 얹어집니다.

양도차익 10억 원 기준 실제 세금입니다.

• 중과 없을 때: 양도세 약 3억 2천만 원
• 2주택자 중과: 약 6억 4천만 원 (두 배 이상)
• 3주택 이상 중과: 약 7억 5천만 원
• 지방소득세 합산 시 실효세율 최고 82.5% — 번 돈의 8할이 세금

이 제도는 2017년 도입됐다가 2022년 유예됐고, 2026년 5월 10일 4년 만에 재시행됐습니다.

중과 맞으면 장기보유 혜택도 같이 사라집니다

오래 보유하면 장기보유특별공제(집을 오래 들고 있을수록 세금을 깎아주는 제도, 최대 80%)로 세금이 줄어듭니다. 그런데 중과가 적용되는 순간 이 혜택은 0%로 사라집니다.

가산세율은 얹어지고 공제는 없어지는, 이중 페널티입니다.

단기 보유라면 별도 단기세율도 있습니다.

• 1년 미만 보유: 70%
• 1~2년 보유: 60%

단기 세율과 중과 세율 중 높은 쪽을 냅니다.

계약서 날짜가 아닙니다 — 진짜 양도일 확인하세요

가장 많이 걸려 넘어지는 부분입니다. 세법에서 양도일은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 더 빠른 날입니다.

"5월 9일 전에 계약만 하면 된다"는 생각이 위험한 이유입니다. 매수자 대출이 늦어져 잔금이 하루만 밀려도 그대로 중과 대상이 됩니다.

유예 기한은 아래와 같습니다.

기한은 잔금 완료 시점 기준이라, 달력을 거꾸로 세어야 합니다.

증여로 우회하면 되지 않나요? — 이월과세가 막습니다

세금이 무거워지면 가족 간 증여로 차익을 줄이는 방법을 생각합니다. 1억에 산 집이 6억이 됐다면 배우자에게 6억에 증여(배우자 증여 공제 현행 6억 원)하면 취득가가 6억이 되어 차익이 0원이 되는 구조입니다.

이 방법을 막는 게 이월과세입니다. 배우자나 직계존비속(부모·자녀 등)에게 받은 집을 10년 이내에 팔면 원래 처음 산 사람의 취득가로 되돌려 계산합니다.

다만 일찍 증여하면 이후 오른 금액에는 세금이 없습니다. 10억 아파트를 자녀에게 증여하면 약 2억 8천만 원의 증여세를 내지만, 이후 15억이 돼도 늘어난 5억에는 세금이 없습니다.

현행 증여 공제 한도입니다.

• 배우자: 6억 원
• 성인 자녀: 5천만 원
• 혼인·출산 공제: 최대 1억 원 (양가 합산)

10년 이월과세 시계와 매도 시점을 함께 계산해야 합니다.

지금 바로 쓸 수 있는 절세 도구 2가지

일시적 2주택 비과세 — 새 집을 산 뒤 3년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세입니다. 이 특례 하나로 실제 양도세 약 1억 7천만 원이 줄어든 사례가 있습니다.

지방 저가주택 특례 — 기준시가 3억 원 이하인 수도권 외 주택은 중과 주택 수에서 제외됩니다. 이 집을 먼저 빼고 다주택 여부를 판단하면 적용 세율이 달라질 수 있습니다.

반면 아직 국회 통과 전인 제도도 있습니다. 1주택자 장기보유공제 개편과 취득세 완화는 발의 단계일 뿐입니다. 발표만 보고 움직이면 낭패가 날 수 있습니다.

결국 핵심은 순서와 타이밍입니다. 중과에서 빠지는 집을 먼저 정리하고, 비과세·면제 구간을 끼워 맞추는 것이 세금이 무거워진 지금의 전략입니다.