다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 취득세·보유세·양도세 핵심 Q&A
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 소득세법 시행령에 따른 한시 면제가 끝나면 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 일반 세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산돼 지방소득세 포함 최고 82.5%에 달합니다. 장기보유특별공제(최대 양도차익의 30%)도 적용되지 않아 실질 부담이 큽니다. 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일도 인접해 있으므로 5월 9일 이전에 매도·증여 여부를 조기에 결정해야 합니다.
1. 조정대상지역 취득세는 세대 기준으로 어떻게 계산하나요
취득세는 개인이 아닌 세대 단위로 주택수를 계산합니다.
| 상황 | 취득세율 |
|---|---|
| 조정대상지역 2주택 / 비조정 3주택 | 8% |
| 조정대상지역 3주택 / 비조정 4주택 이상 | 12% |
| 일시적 1세대 2주택 | 1~3% |
30세 미만 자녀는 주소지가 달라도 중위소득 40% 미만이면 부모와 동일 세대로 합산됩니다. 전국 공시가 1억 이하 주택과 서울·경기·인천 공시가 2억 이하 주택은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 주택수 산정 및 중과세율 적용에서 모두 제외됩니다.
2. 다주택자가 주택을 증여할 때 취득세율은
조정대상지역 공시가격 3억 원 이상 주택 증여 시 12% 중과 세율이 적용됩니다. 단 증여일 현재 증여자가 1세대 1주택자라면 수증자의 주택수와 관계없이 1~3% 세율이 적용됩니다.
3. 양도세 중과 유예 종료 후 세율이 얼마나 오르나요
조정대상지역 해당 여부는 양도일(잔금일) 기준으로 판단하며, 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기도 12개 지역입니다(2025년 10월 16일 재지정).
| 구분 | 중과 추가세율 | 지방소득세 포함 최고 세율 |
|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | 71.5% |
| 3주택 이상 | +30%p | 82.5% |
중과 적용 시 장기보유특별공제(최대 양도차익의 30%)도 받을 수 없습니다.
4. 중과에서 제외되는 예외 주택 유형은 무엇인가요
아래 유형은 정책적 판단에 따라 중과에서 배제됩니다. 단, 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택수에는 포함될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 지방 저가 주택
- 소형 신축 주택
- 상속 주택
- 장기 임대 사업용 주택
5. 매도 결정 핵심 기준일 5월 9일과 6월 1일 정리
소득세법 시행령에 따른 양도세 중과 한시 유예가 2026년 5월 9일 종료되며, 이후 조정대상지역 내 다주택 양도는 최고 82.5% 세율이 적용됩니다. 종합부동산세 과세 기준일(6월 1일)도 인접해 있어 5월 9일 이전에 매도·증여 여부를 확정하는 것이 절세의 핵심입니다.