다가구 전세 계약 전 선순위 보증금 확인법과 전세사기 예방 체크리스트

다가구와 다세대, 어떻게 다른가요?

두 건물은 겉보기로는 구별하기 어렵지만 등기 구조와 리스크가 완전히 다릅니다.

다세대 주택은 호실마다 구분 등기(= 각 집이 따로 등기부를 갖는 것)가 가능합니다. 각 호실에 소유자가 따로 있어서 내가 계약한 호실의 등기부등본만 보면 그 집에 걸린 선순위만 파악하면 됩니다.

다가구 주택은 건물 전체의 소유자가 단 한 명입니다. 같은 건물에 세입자가 여러 명 있어도 호실별로 등기가 쪼개지지 않습니다. 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금이 전부 내 앞의 선순위가 됩니다. 경매가 발생하면 이 선순위가 먼저 배당을 받기 때문에, 내 보증금이 남는 금액 안에 들어와야 돌려받을 수 있습니다.

선순위 보증금은 어떻게 확인하나요?

다가구 주택에서는 등기부등본만으로 선순위 보증금 전체를 알 수 없습니다. 계약 전 아래 두 가지 서류를 반드시 함께 확인해야 합니다.

• 전입세대 확인원 — 건물에 현재 전입 신고된 세입자 목록입니다. 임대인이 직접 발급해 주거나, 임대인 동의를 받은 임차인이 열람 가능합니다.
• 확정일자 부여현황 — 건물에 확정일자가 부여된 계약 이력입니다. 이 문서와 전입세대 확인원을 합쳐 봐야 선순위 보증금 합계액을 계산할 수 있습니다.

임대인이 이 두 서류 공개를 거부한다면, 그 집 계약을 다시 생각해 보는 것이 안전합니다.

두 서류로 선순위 보증금 합계를 파악했다면, 거기에 내 보증금과 대출금을 더한 금액이 건물 시세 대비 얼마나 되는지 반드시 비교해야 합니다. 이 비율이 지나치게 높으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

건물 시세는 어디서 확인할 수 있나요?

시세를 확인할 수 있는 방법이 여러 가지 있습니다.

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 — 실제 거래된 가격 조회 가능
• KB부동산 — 빌라·단독주택 시세 참고용
• 안심전세앱 — 국토교통부·한국부동산원·HUG(주택도시보증공사) 공동 개발. 완공 한 달 전 신축 건물에 대해서도 잠정 감정가를 제공합니다.

특히 신축 빌라는 실거래 데이터가 없어 시세 확인이 어려운 경우가 많습니다. 안심전세앱의 잠정 감정가를 활용하면 계약 전 참고 기준을 만들 수 있습니다.

전세보증보험은 언제 연장해야 하나요?

전세보증보험(= 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 변제해 주는 보험)은 반드시 가입하는 것이 좋습니다. 단, 한 가지 실수가 잦습니다.

전세 계약을 연장할 때 보증보험도 함께 연장해야 합니다. 계약은 연장됐는데 기존 보험이 만료 기간 그대로 방치되면, 공백 기간 사이에 피해를 입어도 보험 혜택을 받을 수 없습니다.

전세사기 특별법의 지원 대상은 확대되었습니다. 단, 피해자로 공식 인정받으려면 전세사기 피해자 위원회 의결과 국토교통부 장관의 결정을 거쳐야 하는 절차가 있습니다. 제도가 보완되기 전까지는 계약 전 직접 확인하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

계약 전 두 서류(전입세대 확인원 + 확정일자 부여현황)를 꼭 챙기고, 안심전세앱으로 시세도 미리 비교해 보세요.