다가구 경매 신탁대출, 임대차보호법이 왜 적용 안 되는지 계약서로 확인

담보신탁 계약에서 세 주체의 관계가 왜 중요한가요?

담보신탁은 건물 소유권을 신탁회사에 넘기고 그 건물을 담보로 대출을 받는 방식입니다. 등기부에는 신탁회사가 소유자로 올라갑니다.

계약에는 세 주체가 등장합니다.

위탁자가 뭔가를 의뢰하는 입장이라 갑처럼 보이지만, 실제로는 대기업인 신탁회사(수탁자)가 모든 권한을 쥔 갑의 위치입니다.

신탁 계약서 제10조는 이렇게 규정합니다. "위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 소유권을 제한하거나 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니 된다."

이 조항 하나가 다가구 임대 사업 전체를 흔드는 이유가 됩니다.

사전 승낙을 받으면 해결되지 않나요?

이론상으로는 됩니다. 문제는 현실입니다.

월세 계약 한 건마다 신탁회사에 승인을 요청하면 수개월이 걸릴 수 있습니다. 그 기간을 기다려 줄 세입자가 없고, 실무에서 이 절차를 처리해 주는 부동산 중개사도 거의 없습니다. 사실상 사전 승낙이 아니라 사후 승낙 형태로 진행되거나, 아예 승낙 없이 계약이 이뤄지는 경우가 생깁니다.

계약서 제11조 4항은 이 경우를 명확히 규정합니다. "위탁자가 임의로 체결하는 임대차 계약은 이로써 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못하며, 그로 인하여 수탁자에게 손해가 발생한 경우 위탁자가 배상하여야 한다."

특약 조항에는 "임대차 계약 체결 시 위탁자는 임차인으로부터 동의서를 징구하여 수탁자의 책임을 면책시킨다"는 조항까지 있습니다. 신탁회사가 임차인에 대한 모든 책임에서 법적으로 빠지는 구조입니다.

세입자와 임대인, 어떤 위험이 실제로 생기나요?

세입자 입장

사전 승낙 없이 입주한 세입자는 임대차보호법상 대항력(= "나는 정당한 세입자"라고 새 주인이나 경매·공매 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리)이 인정되지 않을 수 있습니다. 건물이 공매로 넘어가면 불법 점유자로 처리돼 보증금을 돌려받을 근거가 사라집니다.

특약 3항에는 "임차인으로부터 수령하는 임대보증금 전액은 우선수익자의 대출금 상환 용도로 사용해야 한다"는 조항도 포함됩니다. 세입자가 납입한 보증금이 건물주 대출 상환에 먼저 쓰이는 구조입니다.

보증금이 소액(월세 수개월치 이내)이라면 세입자 개인 피해는 제한되지만, 보증금 규모가 클수록 위험도는 크게 높아집니다.

임대인 입장

고LTV(= 건물 가격 대비 대출 비율이 높은) 신탁대출에 세입자 보증금을 합쳐 매수 대금을 충당하는 방식은 본인 자본이 극히 적은 상태입니다. 공실이 생겨 이자 부담이 커지면 건물을 팔아 빠져나오려 해도, 신탁 물건 매도는 수탁자와 1순위 우선수익자 양측의 동의가 모두 필요합니다. 위탁자가 바뀌는 것 자체가 신탁회사에는 리스크가 되기 때문에 동의가 나오지 않는 경우가 생깁니다. 들어오기는 쉽지만 나오기는 막히는 구조입니다.

과거 전세사기 피해 사례의 상당수는 임대인 본인 자본이 거의 없는 레버리지 구조에서 금리 상승이나 공실 증가 같은 외부 변수를 맞아 발생했습니다. 신탁대출 고LTV 투자는 그 구조를 그대로 반복하는 방식입니다.

다가구 임대 투자를 고려한다면 건물 가격의 일정 비율은 본인 자금으로 투자하고 세입자 보증금은 월세 수개월치 이내 소액으로 유지하는 구조가 세입자 권리와 임대인 안정성 모두를 지킬 수 있는 방향입니다. 신탁대출 이용 여부와 무관하게, 매수 전 등기부등본에서 신탁 등기 여부를 확인하는 습관이 필요합니다.