다가구주택 전세, 중개사가 선순위 보증금 안 알려주면 배상 책임 있습니다

선순위 보증금이 왜 이렇게 중요한가요?

다가구주택은 등기상 집주인이 한 명입니다. 건물이 경매에 넘어가면, 먼저 입주한 세입자가 우선해서 보증금을 가져갑니다. 내 보증금은 그 이후 남는 돈에서만 받을 수 있습니다.

선순위 세입자들의 보증금 합계가 클수록, 나중에 들어온 세입자는 보증금을 한 푼도 못 받을 위험이 커집니다. 다가구주택은 이 구조 때문에 아파트·오피스텔과 달리 선순위 확인이 핵심입니다.

단, 이 판결은 다가구주택 임대차 중개에 적용됩니다. 아파트·빌라(다세대주택)는 세대별 등기가 따로 있어 구조가 다릅니다.

중개사의 의무가 정확히 어디까지인가요?

대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결(2026년 현재 기준)에 따르면, 다가구주택을 중개하는 공인중개사는 세 가지 의무를 집니다.

1. 집주인에게 기존 세입자 보증금 내역 자료를 요청하고 새 세입자에게 알리기
2. 집주인이 거부하면 확인·설명서에 거부 사실을 반드시 기재하기
3. 거부당해도 건물 세대수와 주변 임대 시세를 토대로 선순위 보증금 규모를 직접 추정해 구체적으로 경고하기

3번이 이번 판결의 핵심입니다. "집주인이 안 알려줘서 모른다"는 태도는 전문가의 주의의무(= 선량한 관리자로서 마땅히 해야 할 조사·설명)를 다하지 않은 것으로 봅니다.

이 사건에서 중개사는 어떻게 했기에 배상 책임을 졌나요?

해당 사건의 중개사는 확인·설명서에 "집주인이 자료를 제공하지 않아 선순위 채권이 많다고 구두로 설명했음"이라고만 적었습니다.

이후 건물이 경매에 넘어갔고, 세입자는 보증금을 전혀 돌려받지 못했습니다.

법원은 이 기재만으로는 주의의무를 다했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 중개사는 건물 방 개수와 주변 시세를 직접 따져 "선순위 보증금이 대략 이 규모인데 위험할 수 있다"고 구체적으로 경고했어야 했습니다.

다가구주택 계약 전에는 확인·설명서에 선순위 보증금 내역 또는 거부 기재가 있는지 반드시 확인하고, 거부 기재만 있다면 중개사에게 세대수·시세 기반 추정치를 함께 요청해 두는 것이 실질적으로 도움이 됩니다.