다가구주택 전세, 경매 넘어가면 같은 건물 세입자끼리 순위 경쟁을 해야 합니다

다가구주택과 빌라(다세대주택), 어떻게 다른가요?

겉으로는 비슷해 보여도 경매 상황에서 결과가 완전히 달라집니다.

다세대주택은 내 호실만 경매에 넘어가므로 옆집 세입자와 상관이 없습니다.

반면 다가구주택은 건물 하나에 등기 하나뿐이라 경매가 되면 모두가 같은 배당 분배 과정에 묶입니다.

경매에 넘어가면 돈은 어떤 순서로 나눌까요?

다가구주택 집주인은 건물을 지을 때 은행에서 대출을 받는 경우가 대부분입니다. 이 대출에는 선순위 근저당(= 집주인이 은행에 먼저 저당 잡힌 것) 이 설정되어 있습니다.

경매에는 '말소기준권리(= 이 기준보다 나중에 설정된 권리는 낙찰 후 전부 소멸)' 라는 원칙이 있습니다. 선순위 근저당이 이 기준이 되면, 그 이후에 들어온 세입자들의 권리는 경매 낙찰 후 자동으로 사라집니다.

배당은 이 순서로 이루어집니다.

1. 은행(선순위 근저당)이 가장 먼저 배당을 받음
2. 확정일자(= 계약서에 날짜 도장을 받은 날)가 빠른 순서대로 남은 돈 배당
3. 후순위 세입자는 돈이 남아야 받을 수 있고, 없으면 한 푼도 받지 못함

서울 관악구·신림·동작구처럼 다가구주택이 밀집한 지역에서 피해가 특히 많이 발생하는 이유가 여기에 있습니다.

중간 순위라고 안전한 건 아닙니다

"내 확정일자 순위가 중간이면 괜찮지 않을까"라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 소액임차인 최우선변제권(= 보증금이 적은 세입자는 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는 제도)이 개입하면 예상이 빗나갑니다.

• 내 앞에는 은행 근저당 + 선순위 세입자들
• 내 뒤의 소액보증금 세입자들이 순위를 건너뛰어 먼저 배당을 받아감

결국 내 순서에서 받을 금액이 줄어드는 역설이 생깁니다. 순위가 중간이어도 실제 배당에서 훨씬 적게 받는 사례가 이 때문에 생깁니다.

피해를 입었다면 이렇게 대응할 수 있습니다

1. 임차권등기명령 — 이사를 가더라도 대항력(= 보증금을 보호받는 권리)을 유지하는 조치. 집을 빼야 할 상황이 생기면 가장 먼저 해야 합니다.
2. 임대인 형사고소 — 고의적인 전세사기라면 형사 책임을 추궁할 수 있습니다.
3. 공인중개사 손해배상 청구 — 대법원이 다가구주택 중개 시 공인중개사의 고지 의무를 인정하는 판례를 최근 내놓았습니다.

공인중개사가 계약 전 반드시 알려줘야 하는 항목:

• 선순위 근저당 설정 내역
• 선순위 세입자 현황(몇 명이 어떤 조건으로 입주해 있는지)
• 집주인의 국세 체납 여부

이 항목들을 제대로 안내받지 못했다면 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 소송을 검토할 수 있습니다.

계약 전 스스로 할 수 있는 가장 기본적인 확인은 등기부 등본에서 선순위 근저당을 직접 확인하는 것입니다. 선순위 세입자 현황은 전입세대 열람 신청으로 따로 파악해야 합니다.