깡통전세 위험 두 분기 만에 6.5%p 급등, 지역별 차이가 이렇게 컸습니다

전세가율 80%가 넘으면 왜 위험한가요?

전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 80%를 넘으면 집에 대출이 낀 경우, 전세보증금과 대출금 합계가 집값과 비슷하거나 더 커질 수 있습니다. 이른바 '깡통전세'가 될 위험이 높아지는 기준선입니다.

대출이 없는 집도 80%를 넘으면 집값이 조금만 내려가도 보증금 전액 반환이 어려울 수 있어 주의가 필요합니다.

두 분기 만에 비중이 어떻게 변했나요?

부동산114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과(2023년 4분기 기준), 아파트 전세가율 80% 초과 거래 비중이 25.9%로 집계됐습니다. 2023년 2분기의 19.4%보다 6.5%포인트 오른 수치입니다.

배경은 매매와 전세 가격이 반대 방향으로 움직인 탓입니다.

• 매매는 가격을 낮춘 급매(빠르게 처분하려는 저가 매물) 위주 거래
• 전세는 가격을 올린 계약이 주를 이룸
• 두 가격 차이가 좁아지며 전세가율이 자연스럽게 상승

단, 이 데이터는 실거래 기준 분석이라 실제 시장보다 위험이 다소 과장됐을 수 있다고 부동산114 측은 설명했습니다.

가장 위험한 지역은 어디인가요?

80% 초과 비중과 실제 매매가-전세가 격차를 함께 보면 지역 차이가 극명합니다.

(2023년 4분기, 부동산114·국토교통부 실거래가 분석)

서울은 매매가와 전세가가 평균 4억 6천만 원 이상 떨어져 있는 반면, 경북은 427만 원 차이에 불과합니다. 집값이 조금만 흔들려도 보증금을 지킬 안전 마진이 거의 없는 셈입니다.

계약서 쓰기 전에 챙겨야 할 것들

전세가가 오르는 국면에서는 집주인이 유리한 협상력을 갖지만, 세입자가 챙겨야 할 최소한의 항목은 있습니다.

필수 확인 3가지

1. 시세 확인 — 여러 공인중개사를 통해 최신 매매 시세와 전세 시세를 각각 파악
2. 근저당 확인 — 등기부등본에서 대출(저당권)이 얼마나 잡혀 있는지 점검
3. 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 — 전세가율에 따른 가입 조건이 있으므로 계약 전 확인

계약서에 아래 특약을 넣으면 추가 보호가 됩니다.

이 정도 특약을 받아주는 집주인을 찾는 것 자체가 안전한 매물을 고르는 방법 중 하나입니다.