근저당 있는 전세 계약이 위험한 이유와 피해 발생 시 대처 절차

근저당이 전입신고보다 먼저 잡혀 있으면 왜 위험한가요?

전세 계약 후 해야 할 가장 중요한 두 가지는 전입신고와 확정일자입니다. 이 둘을 갖춰야 대항력—경매 등이 발생했을 때 보증금을 법적으로 지킬 수 있는 권리—이 생깁니다.

핵심은 시간 순서입니다.

• 근저당 설정일 < 세입자의 전입신고·확정일자 → 세입자는 후순위 → 경매 낙찰금을 근저당권자(은행 등)가 먼저 가져감 → 남는 돈이 없으면 보증금 회수 불가
• 세입자의 전입신고·확정일자 < 근저당 설정일 → 세입자는 선순위 → 경매 시 보증금 보호 가능

부동산 중개인이 "건물 전체 근저당이라 해당 호수는 괜찮다"고 안심시키는 경우가 있습니다. 그러나 근저당이 건물 전체에 걸려 있어도 합산 금액과 설정일이 중요합니다. 설정일이 세입자의 전입신고보다 앞서 있으면 결국 후순위가 됩니다.

전세 계약 전 근저당을 어떻게 확인하나요?

등기부등본(인터넷등기소에서 열람 가능)의 갑구·을구를 확인합니다.

• 을구 — 근저당권 내용 기재. 설정일과 채권최고액(= 빌릴 수 있는 최대 한도) 확인
• 갑구 — 압류·가처분·경매 개시 여부 확인
• 확인 시점 — 계약일만 아니라 잔금 납부 직전 다시 열람 (그 사이에 근저당이 추가될 수 있음)
• 합산 방법 — 개별 호수 근저당 + 공동담보를 모두 더함. 위 사례에서 개별 근저당 2건(2,520만원·3,600만원)과 공동담보(2억 6,000만원)의 합산이 3억 2,120만원이었고, 이 금액이 경매 후 세입자 보증금보다 먼저 빠져나감

피해가 발생했다면 어떻게 대처하나요?

1단계 — 임대차계약 해지 통지 + 전세보증금 반환 내용증명 발송

집주인이 "돈이 없어서 못 돌려준다"고 하면 즉시 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 우체국을 통해 법적 요구 사항을 공식 문서로 보내는 것으로, 이후 소송이나 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

2단계 — 법원 강제경매 안내문 수령 후 권리신고·배당요구 신청

건물이 경매에 넘어가면 법원에서 안내문이 옵니다. 받는 즉시 해당 법원에 권리신고(세입자 보증금 채권이 있음을 법원에 알리는 것)와 배당요구(경매 낙찰금 분배를 요청하는 신청)를 함께 접수합니다. 배당요구 기한을 넘기면 배당 기회 자체가 사라지므로 안내문에 명시된 기한을 반드시 확인해야 합니다.

3단계 — 구청에 전세사기 특별법 신청서 제출

다수 피해자가 발생한 조직적 사기 사건이라면 구청에 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)에 따른 피해 신청을 합니다. 인정되면 긴급 거주 지원·경락 우선매수권 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

4단계 — 법률 전문가 상담 병행

대한법률구조공단(국번 없이 132), 각 지자체 전세피해지원센터에서 선순위 근저당 합산액과 실제 배당 예상액을 구체적으로 점검합니다.

다세대 주택은 호수별로 권리 관계가 달라 건물 전체의 경매 진행 상황과 해당 호수의 배당 순위를 별도로 확인해야 합니다.