근생건물·나대지 상속세 감정평가로 80% 더 내야 하는 이유

대법원이 어떤 판결을 내렸고 실제 사례는 어떻게 됐나요?

한 납세자가 어머니로부터 서울 소재 나대지(건물 없이 땅만 있는 토지)를 상속받고, 공시지가 기준 약 74억 원으로 계산해 상속세 약 27억 원을 신고·납부했습니다. 국세청은 이를 인정하지 않고 별도로 감정평가를 의뢰해 해당 토지 시가를 약 115억 원으로 산정했고, 추가 상속세를 부과했습니다. 납세자가 조세 불복(세금 부과가 부당하다며 법원에 이의를 제기하는 절차)을 신청했으나 대법원은 국세청의 손을 들어줬습니다.

대법원은 국세청의 감정평가 재과세 방식이 조세법률주의(세금은 법에서 정한 기준대로만 매겨야 한다는 원칙)나 조세평등주의를 위반하지 않는다고 판단했습니다.

왜 근생건물·나대지는 공시가격과 실제 시가 차이가 이렇게 크게 나나요?

아파트는 거래가 잦아 공시가격이 시세를 어느 정도 반영합니다. 반면 근생건물(상가·빌딩처럼 영업 공간으로 쓰는 건물)이나 나대지는 매일 사고파는 거래가 드물어 정확한 시가를 파악하기 어렵습니다. 실제로 감정평가 금액이 100억 원짜리 빌딩인데도 공시가격은 50억~60억 원에 불과한 사례가 많았습니다.

그 결과 납세자들은 낮은 공시가격을 기준으로 상속세를 신고해 세 부담을 줄여왔는데, 이번 판결은 국세청이 이를 사후에 감정평가로 바로잡을 수 있다고 공식 확인한 것입니다. 국세청은 비거주용 부동산에 대한 감정평가 과세를 이미 2020년부터 시작한 상태입니다.

상속세 신고를 이미 마쳤어도 추가 세금이 나올 수 있나요?

가능합니다. 상속세는 납세자가 신고한다고 세액이 바로 확정되는 세금이 아닙니다. 국세청이 조사해 최종 결정하는 구조이므로, 자녀들이 신고를 마친 이후라도 국세청이 사후 감정평가를 진행해 추가 세금을 부과할 수 있습니다.

근생건물·나대지 보유자는 앞으로 어떻게 준비해야 하나요?

두 가지 방향을 검토할 수 있습니다.

선제적 감정평가 신청 — 상속·증여 전에 납세자 측에서 먼저 감정평가를 받아두면, 국세청이 사후에 감정평가를 진행하더라도 이미 제출된 감정평가 금액 범위 안에서 상속세가 산정됩니다. 아파트의 실거래 사례가 시세 기준이 되듯, 감정평가도 먼저 받아둔 금액이 '평가 전례'로 작용하기 때문입니다.

현물출자 법인전환 검토 — 보유 중인 근생건물을 법인의 주식 지분(법인에 건물을 넣고 그 대가로 받은 주식)으로 전환하는 방식으로, 상속세 과세 대상 재산 규모를 줄이는 방법입니다. 최근 비거주용 부동산의 장기보유특별공제(오래 보유한 자산을 팔 때 세금을 깎아주는 제도) 축소·폐지 논의가 이어지고 있어 조기 검토가 필요합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

2026년 현재 근생건물·나대지 등 비거주용 부동산 보유자는 공시가격(기준시가) 기준 상속세 신고만으로는 사후 추가 과세 위험이 있습니다. 상속 전 세무 전문가와 상담해 선제적 감정평가 또는 법인전환 가능 여부를 확인하는 것이 우선입니다.