고양 창릉 S4블록 공공분양 분양가와 예상 당첨 커트라인 정리

창릉신도시에서 S4블록이 주목받는 이유가 뭔가요?

창릉신도시에서 1,000세대 이상 대단지는 흔하지 않습니다. S4블록은 총 1,024세대로, 단지 규모 자체가 이 신도시에서 드문 편입니다.

다만 상품성 면에서 아쉬운 부분이 있습니다. 세대당 주차 대수가 1.2대로 최근 신축 기준인 1.4대 이상보다 낮고, 층간소음 등급(경량·중량·차음) 세 항목 모두 별 1개로 미흡합니다. 시공사는 유진 건설(YCT)과 대성 건설(베르디움)이며, 대형 건설사 대비 브랜드 인지도가 낮습니다.

평형 구성은 59㎡가 전체의 약 75%로 주력이며, 74㎡·84㎡도 포함됩니다. 모든 타입이 포베이 판상형 구조이고 74㎡부터 알파룸이 추가됩니다. 입주 예정은 2030년 3월이며, 청약 공고일은 2026년 6월 30일입니다.

59㎡와 84㎡ 실질 분양가는 얼마인가요?

LH 공공분양의 특성상 층별 분양가 차이가 작습니다. 84㎡ 기준 4년 전 사전청약 당시보다 약 2억 원 오른 수치이며, 앞서 분양된 S1블록(59㎡ 5.7억·84㎡ 7.8억)보다 약 1억 원 높습니다. 또한 84㎡ 대비 59㎡의 분양가 비율이 약 72%로, 평균 75~80% 수준보다 낮아 59㎡의 상대적 분양가 메리트가 있습니다.

LTV 70% 적용 시 실질 필요 현금은 59㎡ 약 2억 3천만원, 84㎡ 약 3억 4천만원 수준으로 추산됩니다. 공공분양 공고에는 중도금 대출이 '미정'으로 기재되는 경우가 많으나, 통상 이용 가능합니다.

입지 장점과 약점은 무엇인가요?

창릉신도시는 일산·화정·행신보다 서울에 가깝습니다. S4블록 바로 옆이 고양 원흥 구역으로, 서울 경계와 근접합니다.

교통의 핵심 변수는 고양 은평선 돌의운력역(신설 예정)입니다. 이 역이 개통되면 S4블록 바로 앞에 역이 위치하고, 창릉역에서 GTX-A로 환승해 삼성역까지 약 15분대 접근이 가능해집니다. 단, 현재 GTX-A 창릉역까지의 거리는 약 2km로 지금은 직접 역세권이라 보기 어렵습니다. 흥도IC(평택파주고속도로)가 가까워 차량 이용 시 서울 접근은 용이합니다.

생활 편의시설로는 이케아·롯데 아울렛, 원흥지구 상권이 도보권에 있습니다. 유치원·초등학교가 단지 바로 옆에 위치해 초품아(= 초등학교를 품은 아파트)에 해당합니다. 중고등학교는 창릉지구 중심부까지 걸어나가야 합니다.

지역우선공급 비율은 고양시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 기타 수도권 50%입니다. 고양시 외 거주자도 당첨이 가능한 구조입니다.

주변 시세 대비 안전마진은 얼마나 되나요?

S4블록 바로 옆 원흥지구 신축 아파트(7단지·5단지) 실거래가는 2026년 기준 9억원대입니다. S4블록과 연식이 10년 이상 차이 나는 점을 감안하면, 신규 입주 시점 기준 현재 가치는 11억 원 이상으로 추정됩니다. 분양가(발코니 포함 약 8억 8천만원)와 비교하면 약 2~2.5억 원의 안전마진이 예상됩니다.

고양시 내 다른 단지와 비교해도 분양가 메리트가 확인됩니다.

거주의무 3년을 감안하더라도, 위 시세와 비교하면 실거주 목적으로 분양가 메리트가 충분하다는 분석입니다.

공공분양 당첨 커트라인은 얼마 정도로 예상되나요?

공공분양 일반공급은 청약통장 납입인정액(= 월 최대 25만원 × 납입 회차 합산)이 높은 순으로 당첨자를 선정합니다. 앞서 분양된 창릉 S1·S5블록, 동탄 C27블록, 왕숙 A1·A3블록 결과를 보면 일반 우선공급 커트라인은 2천만원 중후반대에 형성됐습니다.

창릉 S4블록 예상 커트라인

신생아 우선공급은 만 2세 미만 자녀 또는 임신 중 태아 요건이 있어, 지원자 연령대가 낮고 통장 납입 기간이 짧아 커트라인이 1천만원대로 일반 우선공급보다 약 1천만원 가량 낮습니다.

같이 분양 중인 S3블록은 이익 공유형(수익의 30%를 LH에 귀속)으로 84㎡ 분양가가 약 7억원입니다. S4블록 대비 약 20% 저렴하지만, 수익 일부를 귀속해야 하는 구조입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

청약 전에 세대원 전원 무주택 여부, 현재 통장 납입인정액, 소득·자산 기준(59㎡ 일반공급은 소득·자산 확인 대상)을 LH 청약 공고문에서 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 거주의무 3년 이행이 가능한 실거주 계획이 있다면 충분히 고려할 만한 단지입니다.