고양 창릉 S3 청약, 약속했던 저리 대출이 사라지고 LTV 10% 깎인 이유

S3와 S4, 이름만 비슷할 뿐 성격이 완전히 다른 이유

서울 은평구·마포구와 붙어 있는 3기 신도시 고양 창릉에 총 2,306가구가 한꺼번에 공급됩니다. 입주 목표는 2030년 상반기입니다.

두 블록을 나란히 놓으면 가격 차이부터 확 납니다.

S3는 나눔형(= 싸게 분양받는 대신 나중에 이익을 공공과 나누는 방식)이고, S4는 일반형으로 시장에서 자유롭게 거래할 수 있습니다.

싸게 사는 대신 따라오는 S3 나눔형의 조건들

S3가 저렴한 데는 이유가 있습니다. 나중에 집을 팔 때 두 가지 제한이 붙습니다.

• 매각 상대 제한: 시장에서 자유롭게 팔 수 없고, 반드시 LH에만 팔 수 있습니다.
• 수익 환수: 팔았을 때 시세차익이 생기면 그중 30%는 LH에 귀속됩니다. 본인 몫은 70%입니다.

반면 소득 기준은 비교적 넓습니다. S3는 도시근로자 월평균소득 130% 이하이면 신청할 수 있어, 요즘 빡빡해진 공공분양 시장에서는 진입 장벽이 낮은 편에 속합니다.

약속했던 저리 대출은 왜 사라졌나요?

2026년 7월 현재 가장 논란이 된 대목입니다.

본공고가 나오면서 이 조건이 전부 사라졌습니다. 현재 S3에 적용되는 건 일반 디딤돌 대출 기준(LTV 70%)입니다.

대출 한도가 10%포인트 줄어든 겁니다.

7억짜리 S3 84㎡를 기준으로 하면, 빌릴 수 있는 최대 금액이 약 7천만 원 감소합니다(LTV 80% 기준 5억 6천만 원 → LTV 70% 기준 4억 9천만 원). 고정금리 혜택까지 사라졌으니 자금 계획을 세웠던 사전청약자들에게 직접적인 충격이 됐습니다.

S4는 이 논란에서 벗어나 있습니다. 처음부터 별도 저리 대출 약속이 없었고, 일반 공공분양 표준인 중도금 60% 집단대출 방식을 그대로 유지하고 있습니다.

내 상황에 따른 블록 선택 기준

S3가 맞는 경우는 초기 자금이 한정적이고, 시세차익보다 장기 실거주가 목적인 경우입니다. 소득이 도시근로자 월평균 130% 이하이고, 매각 제한과 수익 환수 조건을 감수할 수 있다면 선택지가 됩니다.

S4가 맞는 경우는 84㎡ 기준 8억 중반대 초기 자금을 마련할 수 있고, 나중에 시장가에 자유롭게 팔거나 갈아타기를 계획하는 경우입니다.

2026년 7월 기준 청약 일정은 다음과 같습니다.