가짜 집주인에게 속지 않으려면 계약 전 이것만 확인하세요

가짜 집주인이란 정확히 어떤 사람인가요?

집값 전부를 자기 돈으로 낸 것이 아니라, 세입자의 전세보증금을 레버리지(= 빌린 돈 역할)로 삼아 집을 구매한 집주인을 뜻합니다.

매매가와 전세가 사이의 차액만 자기 자본으로 내고 나머지는 세입자 보증금에 의존하는 방식, 이를 '갭투자(= 갭을 메운 투자)'라고 합니다.

이 구조의 함정은 만기 때 드러납니다. 새 세입자를 구하지 못하면 기존 세입자에게 돌려줄 현금이 없고, 집을 팔아도 집값이 내려갔다면 보증금 전액 회수가 불가능해집니다.

어떤 상황에서 위험이 더 커지나요?

아래 세 가지가 겹칠 때 보증금 반환 불능 위험이 급격히 높아집니다.

• 대규모 신축 입주 시기: 같은 지역에 새 아파트가 한꺼번에 입주하면 전세 공급이 넘쳐 세입자 구하기가 어려워집니다
• 역전세: 집값이 내려가 전세가가 매매가를 넘어서는 상태로, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 됩니다
• 금리 급등 시기: 월세 선호가 늘어 전세를 원하는 수요 자체가 줄어듭니다

계약 전에 어떻게 확인하나요?

1단계 — 등기부등본 직접 열람

인터넷등기소에서 소액으로 즉시 발급받을 수 있습니다.

• '을구(乙區)' 항목에서 근저당 설정 여부를 확인하세요
• 근저당 설정액 + 내 전세보증금 합산이 집값에 근접하거나 넘어서면 위험 신호입니다

2단계 — 전세가율 확인

전세가율은 '내 전세보증금 ÷ 해당 집 매매가 × 100'으로 계산하는 비율입니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 매매 거래가를 무료로 확인할 수 있습니다
• 전세가율이 높을수록 집주인의 실제 자기 자본이 작다는 의미이므로, 낮은 쪽이 유리합니다

3단계 — 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 만기 때 집주인이 돈을 못 돌려주면 공사가 대신 지급해 주는 안전장치입니다.

• 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 가능하면 반드시 가입하세요
• 집주인이 보증보험 가입 자체를 거부한다면 계약을 재검토하는 것이 좋습니다