가족 집 저가매매, 전세보증금도 자금 출처 내야 하는 경우 생겼다

2023년부터 취득세 과표가 시가로 바뀐 게 왜 문제인가요?

2023년부터 지방세에도 시가 개념이 도입되었습니다. 가족 간에 집을 얼마에 매매하든, 취득세 계산 기준(과표)은 감정 평가 가액 또는 유사한 매매 사례 가액이 됩니다.

예시로 보면 이렇습니다.

• 시가 10억짜리 집을 가족끼리 7억에 매매 → 취득세는 10억 기준으로 계산
• 거래 가격을 낮춰도 과표는 낮아지지 않음

이 부분은 많이 알려져 있지만, 더 큰 함정이 따로 있습니다. 바로 자금 출처 문제입니다.

구청에서 자금 출처 서류를 요구하면 무엇을 준비해야 하나요?

유상 거래를 이유로 등기를 이전할 때, 최근 구청이 자금 출처 입증 서류를 직접 요구하기 시작했습니다. 2026년 현재 기준, 아래 서류로 입증 가능합니다.

자금 출처를 입증하지 못한 금액에는 증여 취득세율(약 4%)이 적용될 가능성이 높습니다.

유상 취득세율은 1~3%인데, 증여로 간주되면 4%가 나옵니다. 조정대상지역에서 다주택인 경우 중과세까지 더해질 수 있습니다. 유상 세율로 예산을 잡았다가 증여 세율로 과세되면 예상보다 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

전세 끼고 부모 집 살 때 왜 자금 출처가 더 까다로워졌나요?

부모가 본인이 살고 있는 집에 전세로 계속 살아주는 조건으로 자녀에게 저가 매매하는 경우가 있습니다. 이 케이스에서 자금 출처 계산 방식이 달라지고 있어 주의가 필요합니다.

과거 vs 현재 비교

구체적 사례로 보면:

• 시가 10억짜리 집을 7억에 매매, 부모가 5억 전세로 거주
• 과거 기준: 차액 2억에 대한 자금 출처만 입증
• 현재 일부 구청: 7억 전체에 대한 소득 증빙 요구

출처가 부족한 금액은 증여로 간주되어 증여 취득세율이 부과됩니다. 유상 세율 1~3%로 계획을 세웠다가 증여 취득세율 4%로 과세되는 사례가 종종 발생하고 있습니다.

추가로 일부 구청은 전세를 살아주는 조건이라면 전세권 설정까지 요구하기도 합니다. 등록 절차 자체는 간단하지만 추가 비용이 발생합니다.

차용증으로 부족한 자금을 채우려는 방법은 더 이상 통하기 어렵습니다. 부모에게 빌려 제3자의 부동산을 구매하는 것과, 가족끼리 매매 거래를 하면서 차용증을 내미는 것은 세법상 완전히 다른 상황입니다. 후자는 인정받기 어렵고, 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

PCI(소득지출 분석 시스템)로 국세청이 자금 출처를 별도로 조사할 수 있으며, 강남 3구·용산 지역 거래는 소명 요구가 거의 100%에 달합니다. 소명 요구에 제때 대응하지 못하면 세무 조사로 이어질 수 있습니다.

가족 간 매매를 앞두고 있다면, 자금 출처 서류를 사전에 정리하고 현재 실무에 밝은 세무 전문가와 미리 상담하는 것이 사후 리스크를 줄이는 핵심입니다.